袋地に通路を提供している土地の売却

先日お伝えした、
『不動産の媒介依頼に○○が不要だなんて！』
の記事で売却依頼をしました不動産の続きです。

昼間にこの不動産屋さんから電話があって、
『満額で買い付けが入りました！』
とのこと

１月６日にレインズ登録をして、
同１２日に満額買い付けですか

早いです

こんな時は人間、『もう少し高くても良かったのかな』
と言う心理が働くのですが、
それは株式と同じで、考える必要なしです
しかしながら価格は、今の京都の不動産事情の影響で、高いです。
ありがたい事です。

さて、本題です。
この物件は、更地となっているのですが、
奥にある囲繞地（袋地）へ通路を無償提供しています。
しかも私が知りえるだけでも100年以上前からです。

夜、不動産屋さんが来られて言われたのは以下の２点…
①『袋地に住む人の為に、地役権設定の登記をした方が良い』
②『提供している通路部分の境界を明確化しましょう』
でした。
②の通路部分の広さがはっきりしていないので、明確化させるのは納得。

でも、①の、地役権設定の登記は納得いきません。

なぜなら判例があるからです。

最高裁昭和47年4月14日　
『袋地についての所有権移転登記』
がなくても囲繞地通行権を主張できる
主な主張相手＝囲繞地所有者

過去の判例は、基本的に覆されない重要なものです。
地役権設定の登記はあるのですが、
『囲繞地（袋地）通行地役権』なるものは存在しません。

囲繞地は、登記なくして、当然に囲繞地通行権を主張できるのですから、通行地役権の登記を売主がわざわざ行う必要はないと思います。
土地家屋調査士に依頼して、境界を明確化すれば売却が可能である筈なのです。

不動産屋さんがなぜ通行地役権の登記をする様に
言ってきたかと言うと…

つい先日、
同じ様な取引で通路を提供している土地をお客さんが売却後、
土地の買主（工務店）が新築の家を建てたそうです。

とろろが、この工務店が、通路に建材や道具を置き、
更に通路にはみ出て外構工事を行ったと。

袋地の居住者は、通路が塞がれて通行が困難となった。
建築に厳しくなった今でも、
この様ないいかげんな事をする業者が存在する。
もしその様な事になれば、袋地の方がかわいそうだ。
と言うのが提案の動機だそうです。

とても優しい不動産屋さんなんです

しかしながら、先述しました様に、
当然に囲繞地の通行地役権は主張できます。

通行地役権の登記費用は、登録免許税が￥1500と、
司法書士への費用だけですが、
勉強にもなりますので、登記不要を主張してみようと思います。