今日、投資を検討している賃貸マンションを見てきました。不動産投資はいくら投資利回りがよいといっても、数字だけではわからないリスクが多くあります。利回り、場所などよさそうだ思ったらまず、物件を見て判断することが重要です。
不動産を見る上でまずは、立地、どの駅が最寄り駅かが重要です。人気の高い路線（東京ですと東急線、小田急線、京王線等が人気がありますが）か、また、ターミナル駅、複数の路線が通っている駅かがポイントです。今回は都営三田線の板橋で、一応都内23区の地下鉄駅なのですが、比較的マイナーな路線であり、都心の千代田区、港区、渋谷区、中央区、新宿区、文京区といったエリアに比べると見落とししてしまいます。但し、地下鉄1本、約20分で大手町のオフィス街にいけることはメリットです。
次に駅からの距離が重要です。10分以内、特に5分以内の距離であれば賃貸マンションとしては合格です。10分までは何とか歩いてもそれほど遠く感じませんが、15分、20分となるとやはり徒歩では遠いということになり、人気は落ちます。また、近くにどのような公共施設、物販店舗、飲食店舗があるか、街の雰囲気はどうかということも大事です。特に賃貸マンションを借りる多くの層が単身世帯なので、スーパーマーケット、コンビニエンスストアやクリーニング店、遅くまでやっている飲食店舗などがあるか、また女性の場合には風俗店舗などが多くあるエリアは当然敬遠されます。今回見た物件は、駅から5分程度、駅前にはそれなりの店舗がそろっており、合格でした。すぐそばに郵便局や警察もあり、治安や利便性という意味でも良い場所でした。但し、首都高速が目の前なので、ここはマイナスです。
さて、次に建物についてですが、まず築年数。当然新築が好まれますが、古い物件でもそれなりに維持管理がなされているか否かが重要で、これが怠っていると建物の価値は大きく毀損してしまいます。また、投資した後に多くの修繕コストがかかることになります。今回は新しい物件だったのでこれもOKでした。
建物の設備ですが、最近のマンションは特にセキュリティ関係が重視されております。当然エントランスはオートロック、管理人日中は常駐、またロッカーが付いていて、いつでも宅配便を受け取ることができるようになっています。駐車場は立体式のものがありました。できれば平置き駐車場がベストですが、都内物件ではなかなかありません。
立体式のものでも、上下2段のものは比較的出すのに時間がかかりませんが、回転式やパズル式になっている駐車場は出すのに時間がかかってしまうので利便性は落ちます。但し、都心の駅近くのマンションですとそもそも駐車場を借りるニーズが少ないのであまり気にしなくてもよいかも知れません。
部屋については、方角が重要で、一般的には南向き、角部屋(東南や西南）などが好まれます。北向きの部屋は日当たりがあまりよくないので、あまり好まれません。（日本は湿度が高いので日当たりが悪いと部屋に湿気がたまりカビが繁殖しやすくなり、また冬は寒いので敬遠されてしまいます。）従って、北向きの部屋が多いマンションの場合には要注意です。今回の物件は主に南、東向きの部屋でしたので問題ありませんでした。
間取り、これはどのようなテナントをターゲットにしているかにより変わりますが、一般的に単身者向けであれば１K（リビング1部屋＋キッチン）、１R（所謂ワンルームマンション）、１LDKでしょう。一般的に面積あたりの賃料は部屋が狭くなるほど高くなります。例えば同じ建物で面積20㎡のワンルームマンションと40㎡の１ＬＤＫのマンションで賃料が倍違うかというと、そんなことはありません。従って、同じ床面積で高く貸すには広いファミリータイプよりワンルームということになります。但し、ワンルームのほうが建設単価は高いので、賃料単価を高く設定できるので、ワンルームが良いということには必ずしもなりません。どのような間取りのマンションが良いかは、そのエリアの需要、他のマンションとの競合状態を考慮して選ぶことになります。今回は１Ｋメインですのでこれもクリアでした。