すっかり私は沈滞物件!

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今月は、賃貸物件に入居が決まって、浮かれ気分でロックンロールだったグラサン

私としては、これまでで最大の労力と時間を掛け、戸建投資に挑んだのだニコ


ところが結果はー


マイチンタイ史上、最少の家賃に終わったショボーン


ヘタクソな投資だった
というオチ。


物件の外も内も設備も、ほぼほぼフルリフォームを施した!


それもあり、
リフォームに7ヶ月掛かった。これまでの最長記録ショボーン

そして、募集から入居までに8ヶ月掛かったびっくりこれまた最長記録。


足すと「15ヶ月」


これが、世のBIGな不動産投資家の間で揶揄される、


新興貧乏投資家の
「投資機会の損失!」

であるバッドばつ丸


業者に頼めば1ヶ月で終わるのに、コスト下げようと大家自らDIYして7ヶ月(笑)

人生の1/160以上もDIYに費やして、バカじゃないかショボーン


そして、最初から安めに家賃設定しておけば良いものを、欲張って高めに募集するもんだから、なかなか反響なく、決まらないまま8ヶ月経過(笑)

合わせて、人生の1/80の損失爆笑
貧乏投資家はこれだからなショボーン



自虐的ながら、かなり反省したので、実際の投資機会の損失金額を、計算してみる。


この物件、契約家賃は4.5万円だ。
千葉の田舎の平屋なんてこんなもんだショボーン

投資機会の月数は、リフォームを、業者へ委託、家賃は最初から安くして1ヶ月で客がついたと考えれば2ヶ月。

15−2=13ヶ月が余計だから、
4.5万円×13ヶ月=約59万円(投資機会損失額)


でもさ、得してることもあるんだぞ!

便器や洗面台、クロスなど、リフォームのために要した実費は約30万円ほどだった。これを業者に外注すると、100万円はくだらないと思う。

100−30=70万円(DIYによる利益額)

なんと、投資機会損失を上回ってるじゃん!ウインク


ところがこれは本人が労働したから得られた利益であり、事業としては損だという人もいる。

孤独に労働した7ヶ月。週末はほとんどはDIYしてた。たぶん56日間はDIY労働していた。

えっ?  損なに??


日当2万円として、108万円分の労働対価。

DIY利益分70万円−108万円=▲38万円

うーむ、赤字かもしれない。

何より、業者に頼めば56日間、自分自身が他のことに時間を費やせたかもしれない。


リフォーム自体が趣味だとか、勉強のためとか、ブログのネタ出しだとか、他にも納得要因はあるので、得とか損とか、ここでは一応結論付けないでおく。



ただ一つ、予想しなかった誤算が、

チンタイ物件の需要が一年で変化したことだ。


物件を購入した時は、同類の賃貸戸建が少なかった。


ところが、ぎっちょんちょん!
募集はじめるとこの地域、あれよこれよと賃貸戸建が増えてくるびっくりびっくり


すっかり私の物件は、沈滞物件となった…ショボーンショボーン



やはり投資家は確実に増えている。大家も工夫して、競争に勝利しないと、物件は即、沈滞物件化。


ブログ通じて大家同士、仲良くしてる余裕などないカモねーグラサングラサン



自宅のお隣が売りに出ている⁈

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突然だが、

私の自宅のお隣は、卸業をやっている方が住んでいたが、知らないうちに亡くなられ、複数人の息子達が残った。


奥様は5歳、いや後妻のようで、異国の方だった。越して来てからも、すぐに帰国したきりほとんど帰って来たのを見たことがない。


そんな折、


ん⁉️


お隣の家が売りに出ているびっくり


私の家と違って、お隣はなかなか素晴らしいお家なのだ。築13年くらいかしら。


螺旋階段なんてシャレてるだろ。リビングの床もタイルだよ。

いつもボロ戸建しか見ていない私には目に毒だ。


ホテルはトイレのようだ ⁇
逆かグラサン

私のリフォームする戸建のクロスでは、このガラの選択は絶対にないグラサン


お隣が売りに出されるなんて、滅多にないじゃん。新鮮組!


我が家では、
どんな人が買うんだろ〜
と、興味津々だ。



変な人だと、お父さんとケンカになるからイヤだよね!(るせームキー


螺旋階段だから、小さな子どもがいる人は買わないね!

(ホワイ?ニコ

桟の間から落っこっちゃったり、中国人みたいに桟の間にアタマ挟んで、抜けなくなったりするわよ!

(なるーウインク



因みにこの売り情報。
私が発見したわけでなく、近所の奥様情報だ。


奥様間の近隣情報には勝てないよなー照れ



そんなお父さん諸君!

自治会の役員をやるといいぞ。
あらゆる個人情報が、ネタ付きで入ってくる。

しかし、情報入手と引き換えに、無償で働かなくてはならない。これがキツイんだ。無償じゃなくて、無性にやりたいならいいんだけどな爆笑

休日に自分の不動産を管理してるより、よっぽど忙しいからな。


自治会の役員やって、物件情報が川上でゲットできるなどあるかもしれない。
そんな利益にでも直結しないと、労働コスト的には合わないショボーン


逆に言えば、ボランティアが趣味の方は、自治会の役員をやるのも良いのではないか。


住民トラブルの勉強にもなるニコニコ


世の中、いろいろな人が存在するんだぞーグラサン



大家としては、自宅の近くに物件があると管理がラクダ照れ


私の家は少々田舎だが、自宅近くに500万円イカの戸建が出ることは、あまりナイ。

今回、自宅からバイクで10分で行ける距離に、なんと300万円台の戸建物件がデタ!


まずは物件へのアプローチと外見を確認するため、バイクで現調にイク!


私なんぞが見に行くような戸建は、軒天が腐ったりしているようなことがシバシバ。シカシこの物件…


軒天まわりがキレイラブ

ところがさー

高さ2メートルのブロックの擁壁びっくり
この上に家が建っているんだ。
まだ売り出し中の物件なので、ヒキの全体画像は自粛もぐもぐ

予測するに、最初にタテ亀裂が入り、後からブロック上部をプレートで補強したようだ。

それでも土圧は止まらず、ブロック下部が押され、プレートのない上から3段目から下が外に膨らんだ形跡がある。

うーむ…もぐもぐ

このブロックの擁壁、鉄筋入ってるのかな??もぐもぐ


2メートルの直角の擁壁、しかもブロックはどうなのー??


さらに、もう片方の隣地の"法面"はー
「ほうめん」じゃないぞ「のりめん」だぞ!松田聖子の本名は蒲池法子(かまち"のり"こ)だからな。それとも酒井法子で"のり"ピーか⁈爆笑


‼️びっくり

右の隣地の擁壁が土圧で左に膨らみ、当物件に越境している。
下の境界石よりかなり左に出てるだろ?


大きな地震が来たり、ゲリラ豪雨になったりしたら、かなりヤバそうガーン


物件を見るまでは期待に胸を膨らませていたが、ブロックの擁壁も膨らんでいたショボーンショボーン


残念ながら、
私は買うのをやめますニコ


そう思うと、悪いところが目につくものでー

でっかい高電圧の送電線びっくり
君の瞳は10000ボルト!おねがい

鉄塔からバリバリと、常に音が聞こえてきてとてもウルサイ!


バリバリの音、さすがにこれは電力会社に文句言っても駄目だろう。


前向きの投資行動。
気を取り直し、元気に次行ってみよう!ニヤリ