「今日は早く寝よう。」
そう思ってベッドに入ったのに、気が付けばスマホで「楽待」を開いている。
「築32年…でも利回り12.8％か。」
「おっ、この戸建て500万円！？安っ！」
「えっ、毎月家賃6万円入るなら、もう一人の自分が働いてくれるようなもんじゃん！」
……はい。
完全に"不動産投資あるある"です（笑）。
最近、本当に増えましたよね。
「会社員だけど大家さんになりたい。」
という人。
理由を聞くと、だいたい同じです。
「給料はそこそこ。」
「ボーナスも昔ほど期待できない。」
「物価は上がる。」
「税金も社会保険料も毎年レベルアップ。」
ゲームだったら嬉しいレベルアップも、税金だけは全然嬉しくありません（笑）。
だからこそ、
「給料以外に毎月5万円でも10万円でも収入があれば安心なのになぁ。」
そう考える人が増えています。
その気持ち、ものすごく分かります。
私も給与明細を見るたびに、
「え？こんなに社会保険料って引かれてたっけ？」
と二度見したことがあります（笑）。
そんな会社員が不動産サイトを見始めると、高確率でたどり着く街があります。
それが清須市。
「えっ？清須市って意外とアリじゃない？」
初めて清須市の物件を見た人は、だいたい同じリアクションになります。
「名古屋駅まで近いじゃん！」
「なのに価格は思ったより安い！」
「これ穴場じゃない？」
そうなんです。
名鉄でもJRでも名古屋駅までアクセスしやすい。
なのに名古屋市内より物件価格は現実的。
「これなら会社員でも手が届くかも。」
そう思える物件が結構あります。
だから最近はサラリーマン大家デビューの候補地として人気なんです。
でも…。
ここでテンションが上がった人ほど、一回だけ深呼吸してください。
恋愛でもそうですが、
第一印象だけで結婚すると危険です（笑）。
不動産も同じ。
写真がイケメンだからって安心できません。
会ってみたら、
「思ってたんと違う。」
なんてことは普通にあります。
物件もまさにそれ。
写真はオシャレ。
利回りも高い。
価格も安い。
でも現地へ行くと…。
「えっ…。」
となることがあります。
利回りという名の"恋愛フィルター"
初心者が一番恋をする数字。
それが利回りです。
10％。
12％。
15％。
数字を見るだけで頭の中では、
「毎月家賃が入って…。」
「住宅ローンも余裕じゃない？」
「将来はFIRE？」
「部長の顔を見なくて済む？」
なんて妄想が始まります（笑）。
でも実際の大家さんは違います。
ベテラン大家さんが毎月見ているのは、
利回りではありません。
銀行口座です。
家賃が入った。
よし！
と思った翌日に、
「給湯器が壊れました。」
翌週、
「エアコンが冷えません。」
さらに翌月、
「退去します。」
…。
設備って、なぜか相談しているんじゃないかと思うくらい、同じタイミングで壊れるんですよ（笑）。
給湯器「そろそろ俺も行くわ。」
エアコン「じゃあ俺も。」
みたいなノリです（笑）。
大家さんになると、家電にもチームワークがあることを知ります。
「安い！」には必ず理由がある
ある日、知人からこんな相談を受けました。
「見て見て！
清須市で利回り15％の戸建て見つけた！」
スマホを見ると、
価格は400万円台。
確かに安い。
写真も悪くない。
「いいじゃん！」
と言いそうになりました。
でも念のため、
「ハザードマップ見た？」
と聞くと、
「まだ。」
…。
嫌な予感しかしません。
調べてみると、
見事に浸水想定区域。
しかも結構深い。
もちろん、ハザードマップだけで全てが決まるわけではありません。
でも、不動産の世界では、
「安いものには理由がある。」
これは本当に大切な考え方です。
スーパーのお刺身なら、
「閉店前だから安い。」
で済みます。
でも不動産は違います。
何百万円、何千万円の理由が隠れていることもあります。
だから、
「安い！」
と思った瞬間ほど、一回立ち止まる。
これだけでも失敗する確率はかなり下がります。
「駅近だから大丈夫」は清須市では危険？
初心者がもう一つ勘違いしやすいのが、
駅から近ければ絶対に埋まる。
という考え方。
もちろん駅近は魅力です。
でも清須市では、
「駐車場ありますか？」
これが意外と重要なんです。
「駅まで徒歩8分！」
より、
「駐車場1台付き！」
の方が反応が良いケースもあります。
名古屋市内の感覚だけで考えると、
「あれ？」
となることも少なくありません。
実際、駅近だからという理由だけで購入したアパートが、なかなか決まらず空室期間が長引いてしまったという話も耳にします。
家賃は入らない。
でもローンは毎月きっちり引き落とされる。
銀行だけは時間に正確です（笑）。
だからこそ、物件を見るだけではなく、「この街ではどんな人が暮らしているのか」を知ることが、とても大切なんです。
……さて、ここまで読むと、
「じゃあ結局、清須市って買わない方がいいの？」
そう思った方もいるかもしれません。
実は、その答えはNOです。
むしろ私は、清須市は十分チャンスのあるエリアだと思っています。
ただし、勝てる人には共通点があります。
後編では、実際によくある失敗談をもう少し深掘りしながら、「勝つ大家さん」と「失敗する大家さん」の違い、そして私が物件を買う前に必ずチェックするポイントをお話しします。
失敗その①「利回りしか見ていなかった」
これは初心者あるあるランキングがあれば、間違いなく上位です。
物件情報を見ながら、
「利回り13％！」
「家賃7万円！」
「これは絶対儲かる！」
…と思って買ったものの、半年後。
給湯器交換。
エアコン交換。
クロス張り替え。
さらに入居者さんが退去。
気付けば通帳からお金がどんどん消えていく。
「あれ…家賃って入ってたよね？」
そんな状態になります。
不動産投資って、家賃収入だけを見ると夢があります。
でも現実は、
家賃－ローン－管理費－固定資産税－修繕費－空室
ここまで引いて、初めて「本当の利益」です。
利回りは履歴書みたいなもの。
大事なのは、その人と一緒に暮らしてみてどうか。
物件も同じです。
失敗その②「管理会社に全部お任せ」
会社員ですから、忙しいのは当たり前。
だから管理会社へお願いすること自体は悪いことではありません。
でも、
「全部お任せします！」
だけは少し危険です。
ある大家さんは退去後、
「原状回復52万円です。」
と言われ、
「そんなものなんですね。」
と、そのままサイン。
あとで別の業者さんに相談すると、
「35万円くらいでできましたよ。」
と言われてガックリ…。
もちろん、すべての管理会社がそうではありません。
でも見積もりを一社だけで決めるより、比較するだけで数万円変わることは珍しくありません。
大家さんに必要なのは、DIYの技術ではなく「相場を知る力」。
それだけで手残りは変わってきます。
失敗その③「現地へ行かなかった」
これも意外と多いんです。
昼間だけ内見して、
「静かでいい街ですね。」
と購入。
ところが夜になると…。
近くの道路は意外と交通量が多い。
コンビニ前に若者が集まる。
週末になると渋滞。
「昼と夜で全然違うじゃん！」
なんてこともあります。
だから私は、
昼。
夜。
平日。
休日。
最低でも二回は現地を見ることをおすすめします。
Googleマップだけでは分からない空気感って、本当にあるんです。
勝つ大家さんは「買う前」に時間をかける
ここまで読むと、
「不動産投資って難しそう…。」
と思うかもしれません。
でも実は逆なんです。
失敗する人は、
「早く買いたい！」
と焦ります。
成功している人ほど、
「ちょっと待て。」
と言います。
物件は逃げても、人生は終わりません。
でも、焦って買った失敗は何年も付き合うことになります。
だから私は、
勢いで契約するくらいなら、一週間悩んだ方がいい。
そう思っています。
私なら契約前に必ずやること
もし今、私が清須市で物件を探すなら、最初にやるのは「勉強」です。
意外かもしれませんが、最初から物件情報ばかり見ません。
まずは、
「このエリアの中古住宅って、どんな特徴があるの？」
「どんな人が住んでいるの？」
「人気のある立地は？」
そんな基本を知ることから始めます。
実際に参考になると思ったのが、名古屋・愛知エリアの中古マンションや戸建て選びについて、初心者にも分かりやすく解説されているこちらのガイドです。
▼ 名古屋・愛知で失敗しない中古マンション・戸建て購入ガイド
https://sumulife.net/%e5%90%8d%e5%8f%a4%e5%b1%8b%e3%83%bb%e6%84%9b%e7%9f%a5%e3%81%ae%e4%b8%ad%e5%8f%a4%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%ef%bc%86%e6%88%b8%e5%bb%ba%e3%81%a6%e8%b3%bc%e5%85%a5%e3%82%ac%e3%82%a4/
「買ってから勉強する」より、「買う前に30分勉強する」。
その方が、何百万円も価値があることだってあります。
「この物件、本当に大丈夫？」と思ったら…
そして、もう一つ。
不動産で一番怖いのは、「誰にも相談せず、一人で決めること」です。
営業さんは親切。
銀行さんも前向き。
でも最終的にローンを返すのは、自分です。
だからこそ、
「この価格は適正？」
「この物件、本当に買っていい？」
「もっと良い選択肢はない？」
そんな疑問があるなら、第三者の意見を聞いてみるのもおすすめです。
私なら、高い買い物だからこそ、セカンドオピニオンをもらいます。
そんな時に参考になるのがこちらです。
▼ 賃貸併用住宅が得意な会社に相談
https://rapportsupport.com/fullfill
「聞くだけなら無料だったのに…。」
あとからそう思うくらいなら、先に相談した方が気持ちもラクです。
まとめ｜大家さんは「運」で勝つんじゃない。「準備」で勝つ。
不動産投資って、派手な世界に見えます。
でも実際は、とても地味です。
物件を調べる。
街を歩く。
ハザードマップを見る。
修繕費を計算する。
地味。
本当に地味（笑）。
でも、その地味な積み重ねが、5年後、10年後には大きな差になります。
清須市は、名古屋へのアクセスも良く、価格も比較的手頃。
だからこそ、「安いから」ではなく、「なぜこの価格なのか？」を考えられる人が最後に笑います。
不動産は焦って買わなくても逃げません。
でも、知識不足のまま買った後悔は、忘れた頃に固定資産税の通知と一緒にやってきます（笑）。
だから今日も、物件検索を楽しみながらワクワクする気持ちは忘れずに。
その一方で、「本当に大丈夫かな？」と立ち止まる冷静さも持ってください。
未来のあなたが「あの時、焦らなくてよかった」と笑えるように。
それが、サラリーマン大家として長く成功する一番の近道だと私は思います。