昨日の続きです。
マンション経営のデメリットとは？？？？？？
１．物件に賃貸がつかなければ、ただの固定資産税をむしり取られるだけのゴミ！！
昨日は、家賃収入が入ればローン返済額を相殺出来ると書きましたが賃貸がつかず家賃収入が全く入らずローンの返済のみが負担になるといったケースも多くあります。
賃貸がつかないケースは以下の通りです。
・駅から遠い：駅から徒歩5分以上
・生活しずらい：近隣にスーパーや、コンビニがない
・競合が激しい：近隣に同様のマンションが多くある
こういった賃貸がつかないリスクを想定した、お客さんは必ず”家賃収入が入らない場合はどうするの？”と聞いてきますが営業マンは自信満々に、こう切り返します”家賃保証がありますから大丈夫です！”と。家賃保証は、賃貸がつくつかないに関わらず設定家賃の8割から9割を保証してくれます。
しかし、家賃保証自体もデメリットはあります。
不動産業者は、購入当初は高い家賃設定の保証をしてくれますが大体2年更新です。魅力的ではない物件（賃貸がつかない）に対しては更新時に家賃保証のベース金額を大きく減らします。そうなると自己負担額が増え家賃を返済出来なくなるケースも多く出てくるのです。
２．マンションは老朽化する
マンションは当然、物ですから老朽化してボロボロになっていきます。不動産屋はそういった心配に対して、こう言うでしょう。”修繕積立金を払って定期的にメンテナンスをするから、老朽化しない！今のマンションは構造的に100年持つって言われているんですよ！”と。ただ、あなたは建築後数十年経過したマンションに住みたいと思いますか？相当、立地が良くて魅力的な物件でない限り、住みたくはないでしょう！？お客さんもそう思うはずです。結局、購入後30年程度は家賃収入を得られローンの返済額を相殺しながら物件を保有する事も可能なのでしょうが、その後は賃貸もつかず固定資産税だけを食い潰すお荷物となってしまう可能性も高いわけです。
まっ、そうなる前に売ってしまえばいいんですがね。
じゃー、どんな物件なら投資してもいいの？？？？？
私が考えるに
以下の条件を満たす場合のみです。
１．駅から3分以内：老朽化しても駅から相当近い場合は、賃貸ニーズはある。
２．国の再開発エリアに建つ物件：街が発展し、将来的に値上がりの期待を持てる
例：都営大江戸線沿線等（西新宿、飯田橋等がある）
３．競合の少ないエリア：回りに競合物件が少なければ、どんな老朽化しても賃貸ニーズはある。
例：市ヶ谷等
まっ、デメリットを上回る立地の良さがないと駄目だって事ですね。
マンション経営したい人は以上のデメリットを慎重に考えた上で投資を行ってください！