世の中まだまだ捨てたもんじゃない！！

みなさま、おはようございます。
久しぶりの投稿となってしまいｔました…

さて、
私の仕事には直接関係はないのですが、

先日、訳あってハイヤー・タクシー・バス・貨物運送業界の
運行管理者になるための基礎講習なるものを受講してきました。

出来れば関わるのはご遠慮させて下さいっ！怖いので…
と強く思わずにはいられないパンチの利いた方々もチラホラ。

３日間の講習の最後に、

交通遺児のための募金箱が置きますから、ご協力くださ～い。
と協会の方が言われましたが、

全体で10％くらいでしょうか。入れていたの。

しかし、何とそのパンチ男、募金しているじゃありませんか！
入れた後はいつもの迫力でしたが…入れる瞬間の優しい顔！


世の中まだまだ捨てたもんじゃない！！

★初心者～中級者は特に必見★

不動産系で最高峰資格の不動産鑑定士が作った

購入から売却までの「収支と投資利回り」を

正確にシミュレーションできる

【REA流】不動産収支シミュレーションシート

　　　　　　　　　↓

http://cashflowsimulation.web.fc2.com/

　　　　※まずは「資料請求」だけ…でもＯＫ！！

ちょっとご紹介ですヽ(´Д`；)ﾉ

おはようございます。久しぶりの投稿ですヽ(´Д`；)ﾉ

暑くなりそうですね♪

僕は今日、所有者さんのご希望により、不動産の査定（というか内覧）に行って参ります。

とても素晴らしい、むしろ高級住宅街なのですが、ある厄介な事情を抱えています。

しかし、その厄介をクリアできる人であれば、大変お得なエリアでしょう！！

恐らく大手不動産業者だとしても、そのエリアのことはなかなか細部まで理解し得ないでしょうね。

だから買ったあとに業者とトラブルになるんです…

太陽に負けないよう、僕らもギンギンに行きましょうね♪

ちょっと、この場をお借りしてご紹介させて下さいヽ(´Д`；)ﾉ

僕が不動産の専門家、「不動産鑑定士」としての全てを込めて作り上げたのがこれです。

　　↓

【ＲＥＡ流】不動産収支シミュレーションシート

当シートは一言で申し上げると、不動産の収支をシミュレーションするツール、ということになるのですが、

ある一物件についての購入～売却までの投資全期間における、

① キャッシュフローがどのように推移するか　

が確認できるだけではなく、

② 全投資期間のキャッシュフローを分析した結果、

　 自己資金に対する1年あたりの投資利回りがどのようになっているか

を「ＩＲＲ（内部収益率）」という目線で判定できる、

という点に最大の特徴があるんです♦♫♦･*:..｡♦♫♦*ﾟ¨ﾟﾟ･*:..｡♦

不動産投資をお考えの方、以下のようなケースで迷うことはありませんか？

◆　築浅（新築含め）の木造アパートと、築１０年強程度の鉄骨造マンション、

　　同じくらいの値段で表面利回りも同じくらい。どっちを選ぶべきだろう？

◆　Ａ不動産

　　　…　初期投資1,000万円＆毎年の手残り100万円＆10年後の（予想）売却額600万円

　　　　（→累計で600万円のプラス）。

　　Ｂ不動産

　　　…　初期投資1,200万円＆毎年の手残り80万円＆10年後の（予想）売却額1,000万円

　　　　（→こちらも累計では同じ600万円のプラス）。

　　果たしてどちらに投資するのが、正しいのだろう？

◆　ある物件に対する投資効率を最大化させるために、

　　何年目で売却するのがいいのだろう？

◆　借入れを使いたいが、借入比率はどの位にすれば投資効率がよく、

　　経営的にも問題がないのだろう？

こういう場合、どうしますか？

周りの不動産投資家仲間に相談してみますか？

著名投資家に相談して、経験に基づいたアドバイスを受けてみますか？

物件を勧められた不動産屋に聞いてみて、答えをもらいますか？

10人中10人が同じ答えであればそれは問題ないでしょう。

しかし仮に、人によっていうことが違うとしたら、どうしますか？

でも当シートを使えば、そういう悩みから開放されるはずです！

なぜならば、

これらは全て「ＩＲＲ」という考え方を取り入れることで、

明確にその答えを出すことができるからです。

ですから 

① これから初めての不動産投資をスタートさせようという方

② 既に不動産投資家で、物件の買増しをお考えの方

③ 既に不動産投資家で、保有中の物件の投資効率等を確認したい方

いずれのステージにある方であってもお役に立てると思います。

不動産、値上がりの今

おはようございます。
久しぶりの投稿です。

銀行の融資が緩み、不動産も値上がりしてますね。

融資が下りやすい
＝買いたい人が増える
＝価格が高くなる
＝積算価格が上がる
＝融資が多く下りる
…

というスパイラルが起きてる、と予想されます。

一方、家賃はそうそう上がりません。
むしろ下落基調であるのは変わりません。

結果どうなるか？

利回りが下がりますね。
今買う人は皆、
そこそこの利回りのものを融資が付くから、と買っているわけです。

そうなると不動産経営的には、バッファがかなり小さくなりますから、

しかも出口を迎える頃は、今の市況のように売り手市場であるとは限りません。
よほど安くしないと売れないかもしれません。

稼いだキャッシュが売却損で吹き飛ぶかもしれません。

ですから、
今買う前に、しっかり事前シミュレーションしないと失敗します。

お気をつけ下さい。

因みに、私が作成したシミュレーションシートですが、
ようやく会計に利用するための販売サイトの審査が終わりました♪

いろいろ面倒くさかったなあ(;´д｀)

因みに、5000円ポッキリです。

その後の大家ライフが大きく左右されることを考えると、
安い！
というか、
ほとんどゼロに等しいはずです！





Android携帯からの投稿

無料配布、終了しました。

みなさん、おはようございます。
かなり時間をかけて作成した、
「【REA流】不動産収支シミュレーションシート」
ですが、
かなりたくさんの方から高い評価を頂けました！

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先日、当ブログで
「まもなく無料期間をヤメます。
これまで入手頂いた方、いつもありがとうございます。」
と記事を書きましたが、

おかげさまで無料期間、終了いたしました。
有料でもいい、とご意見を頂けるくらい、好評でしたので、
ご意見にしたがって２万円にしようか、と思いましたが、

もう少し安くしました（笑）

今、販売の審査中ですので、もうしばらくお待ち下さい。

ありがとうございます。


※※不動産収支シミュレーションはしっかりされてますか？
不動産鑑定士の私が作製したシミュレーションシートをお配りしてます。
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使用感や改善点などご意見いただけたらうれしいです。
下部にある「イイネ！」など押して頂けたらもっと嬉しいです！

不動産投資、今は買い時？売り時？

みなさんおはようございます。

東京都の住宅地の地価が、底に近づき、まもなく反転する兆しがありそうです。



「野村不動産アーバンネット株式会社」発表の『東京区部住宅地の地価動向』(平成25年1月)をご存知ですか？

http://www.nomu.com/knowledge/chika/html/201301/house_tokyo_23.html

これは、23区内の58地点の住宅地の実勢価格を査定したものです。

実勢価格、つまり公示価格や路線価のような、「市場と乖離した価格」ではなく、皆さんが不動産マーケットで取引する際の「市場価格そのもの」を査定したものです。



これによると、

直近3ヶ月（平成24年10月1日～25年1月1日）の変動率は　0.0%

です。ちなみに、



直近6ヶ月（平成24年7月1日～25年1月1日）の変動率は　▲0.4%　　　　

直近12ヶ月（平成24年1月1日～25年1月1日）の変動率は ▲1.7%　　　 

でした。つまり、データで見ても、

実勢価格が、下落から横ばいに移って、まもなく上昇に反転するだろうことが容易に予想されるわけです。

 反面、家賃はどうなっているでしょうか？

私が尊敬してやまない田原先生の分析記事（ただしこれは、平成24年10月時点）によると、未だ底になっていない、ということです。

http://www.tahara-kantei.com/

より、鑑定コラム971を一部抜粋しますと、

「971）東京住宅家賃のDI値は－13.7(平成24年10月)

　平成24年10月現在で、東京住宅家賃のDI値は、私の分析によれば－13.7である。

　未だ東京の住宅家賃は下がり続けており、底に来ていないということである。

　過日鑑定コラム968)「東京の住宅家賃は横ばい(平成24年10月)」の記事を書いた。

　その記事の中で、東京23区・都下28市町の1LDK・2K・2DKの㎡当り賃料の分析結果を述べた。

　　　　　家賃上昇　　　　　18

　　　　　家賃下落　　　　　25

　　　　　横ばい　　　　　 　8

 の地域数であった。総地域数は51である。

この賃料分析結果より、住宅賃料動向のDI値を求める。

DI値の求める算式は、下記である。

(値上りしている地域数－値下がりしている地域数)÷総地域数×100

　上記算式に従ってDI値を求めると、

(18－25)÷51×100＝－13.7

～やや省略～

現在(平成24年10月)のDI値は、－13.7である。

このことは未だ底になっていないと言うことである。」

 とのことです。

 さらに、銀行による不動産業への新規融資の状況を見ます。

再び、田原先生の記事を参照しますが、
不動産業への融資の額が増えてきています。

不動産取引の現場で、ややバブルに近づいているのかもしれません…

「1049）不動産業への新規融資8.2兆円　要注意だ

　不動産業への銀行の新規融資額が増えている。

　日本銀行が発表している国内銀行の新規貸出額の中で、不動産業への融資額が、2012年(平成24年)1年間は、8.2兆円になった。

　前年より7.9%増加している。

　3ヶ月ごとの融資額は、下記のとおりである。

　　　　　2012年1月～3月　　　　　25,762億円

　　　　　2012年4月～6月　　　　　16,566億円

　　　　　2012年7月～9月　　　　　22,755億円

　　　　　2012年10月～12月　　　　17,701億円

             計                   82,784億円

　過去の融資額を見れば、

　　　　　　2006年　　　　9.1兆円

　　　　　　2007年　　　 10.0兆円　

            2008年　　　　8.4兆円

            2009年　　　　6.9兆円

            2010年　　　　7.7兆円

            2011年　　　　7.6兆円

である。

　2007年は、不動産ファンドバブルを引き起こした年である。新規融資額が10兆円越えると、不動産バブルが生じる。不動産バブルは長く続かない。　必ず破裂崩壊する。

　そのバブル崩壊による日本経済の打撃と悲惨さは、今更云う必要は無かろう。　企業はもちろんのこと、銀行すら倒産に晒されることになる。

　8.2兆円という融資額は、10兆円という金額に近づきつつある。危険信号である。

　全産業への新規融資額は37.6兆円である。そのうち不動産業への融資が8.2兆円である。　 

　一産業にしか過ぎない不動産業への融資割合が、22%を占める。異常である。」

これらを踏まえると、銀行が不動産業界への融資を増やしてますし、まずは商業地のでの取引が活発化、次にそれは住宅地の取引にも波及しますから、アパ・マン価格も上昇することでしょう（もしくはすでにしている…）。

なのに、家賃は未だ底にはない。

因みに、賃料には「遅行性」がありまして、取引価格の上下変動に即座に比例するものではありません。

取引価格が上昇したからといって、家賃もすぐに上昇するわけではありません。

必ず大きなタイムラグが発生するのです。

もちろん、これは下落時においても同じです。

ということは、
アパ・マン取引が活発化＆価格が上昇しつつあるにも関わらず、家賃が上昇に転じる見込みがない今、物件を取得することは、
運営利回りが低下するわけですから、運営が苦しくなるわけですよ。

私に言わせると、今は物件の買い時ではありません。

むしろ、賢明な大家さんであれば、既に持っている物件をむしろ、利益確定のために売るタイミングにあるとすら言えるでしょう。

今取引を進めるコンサルは本当に多数いますが、果たしてその目的は何でしょうか？

仲介手数料を稼ぎたいのでしょうか？

不動産投資ブームによる、講演料を手にしたいのでしょうか？

いずれにせよ、そんなコンサルがいる限り、それを信じて今物件を買いたがる人が多数いるわけですから、そういう高値で買ってくれる人に売ってしまえばいいわけです。

私は「今は買い時ではなく、売り時である」と断言します。

インチキコンサルは、銀行融資が拡大する今がチャンス！と勧めています。

しかし、銀行がたくさん融資をするということは、もちろん返済額が増えるということですよ。

物件価格が高くなる＆融資が増える＝返済額が多くなる

にも関わらず、返済原資となる家賃は上がらない。

もう結果はおわかりですよね。

インチキコンサルに踊らされて買ってしまった人は、収支がひっ迫しますから、そう遠くないうちに時代が再び「売り」になることでしょう。

あなたはその時に、ガッツリ指値を入れて今度は「買い」に戦略を転じるわけです。

みなさんはどう思われますか？

※※不動産収支シミュレーションはしっかりされてますか？

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そろそろ無料期間を終了しようかと・・・

みなさん、こんばんは。

かなり時間をかけて作成した、
「【REA流】不動産収支シミュレーションシート」
ですが、
かなりたくさんの方から高い評価を頂いております！

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投資家（もしくはこれからなろうとする方）が投資に失敗することがないよう、
まずは認知を頂くことが先決であったことから、

期間限定で無料でお配りしていましたが、

「期間限定！としたまま時間経ってますけど、もう無料じゃなくてもいいのでは？」
的なユーザーの方からの声や、
「労力を考えたら商品化すべきだ。これは結構イケると思う。２万円とか。」
的な周辺の方からの声

を頂く機会も増えて参りました。ありがとうございます。

これまでずっと無料としていた理由・・・それは、

いつから期間限定扱いをしていたか、
いつまで期間限定扱いを続けるつもりか、
完全に忘れていた、からです。

上記のような感想を頂くと少し思い出すのですが、すぐにまた忘れてます。

というわけで、もうそろそろ限界がきましたので、
まもなく無料期間をヤメます。

これまで入手頂いた方、いつもありがとうございます。




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川崎の事件

ヤバい。

前回の記事を書いたあと、考えごとしながらヒゲを剃っていましたが、
今顔の右半分しか剃っていないことに気付きました…

ウ～ン、ドウシヨウ…

それはさておき、
川崎市のとあるアパートから人体の一部が次々と見つかる、というブキミな事件が起きてますね。

大家さんの気持ち、お察しします。
こういうことが起きてしまうと、まあ悲惨な顛末を迎えてしまいます。

「大島てる」というサイト、知ってますか？
先ずは速攻でこちらに物件を特定されるでしょう。

入居者の退去で収入が途絶えます。少なくとも家賃は大幅に下がります。

保険に入っていれば別ですけれど。

融資を利用していれば、その返済は待った無しです。
売ろうにも(例え更地にしてであっても)まともな値段では売れません。

こういう事故は、どうあがいても防げるものではありません。不動産投資では避けることのできないリスクの一つです。

今回は小規模の物件ですからまだダメージは小さいですが、
これがフルローンで買った大規模マンションの場合、
エライこっちゃ、になるわけです。

だからヘタレな僕は、
大規模物件を一つ持つより、
リスク分散のためにも
アパートのような小さい物件を複数持つべき、
と個人的には考えている訳です。

ローンだってギリギリまで組むべきではありません。

私のところに相談があれば、
いつも不動産投資は無理してやるべきではない、という前提に立っています。

なぜならこういうことが現実に起こりうるからです。

イケイケドンドンの
昨今のコンサルのスタンスに踊らされてはいけません。
原則はやはり無理せず「コツコツ」ですよ。



Android携帯からの投稿

皆さんの周りも不動産、動いてますか？

おはようございます。
今日はやたらとあついらしいですよ！

あついといえば・・・そう！不動産です（？）←無理矢理

いわゆる「アベノミクス」絡みの一連の動きにより、心理的にゆとりが出、
お金が世の中に流通するようになったのでしょう。

色々な不動産投資関連のサイトやメルマガなどを見たりすると、
確かに売り物が出ればその途端に、
あんまり深く考えない不動産投資家が食いつき、
明確な戦略もないまま指値なしで買うみたいですね。

ちなみに、大規模なオフィスビルの賃貸・売買も
「動いているネ～！忙しすぎるよ、俺は！」
と先日食事を一緒にさせて頂いた、
元某TV局の有名プロデューサーで現在不動産のお仕事もされている方
も言ってました。熱いのは個人投資家だけではないようです。

話を個人投資家に戻すと、
こういうときあなたは、「いい物件が無くなる（汗）！」と
過当競争の渦の中に入ってはいけません。

という話をしようかと思ったのですが、そろそろ会社に行く準備をしなければ
ならない時間になったので（むしろいつもより遅れているので）、
次回に続きます。


※※不動産収支シミュレーションはしっかりされてますか？
不動産鑑定士の私が作製したシミュレーションシートをお配りしてます。
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！振り込め詐欺のアジト！

私の義理の父。
あまり大きくないですが、都内にビルを持っています。

義父　「あのビルの事務所を契約していた人なんだけどさぁ・・・」

僕　「はぁ・・・。どうかしたんですか？？」

義父　「振り込め詐欺の拠点だったみたいなのよ」

僕　「！マジっすか？今まだ契約してるんすか？即時解約した方がいいんでは？」

義父　「向こうから解約したい、と連絡が来たんだわ。だけどさ・・・」

僕　「だけど・・・どうかしたんすか？」

義父　「こないだ捕まって、これからブタ箱入るんだって。備品撤去できないから、
　　　　　悪いけど室内の備品とか処分してくれってさ。
　　　机とかあったら要る？」

僕　　（爆笑）　「要らないっす・・・」


良くない話ながらも、思わず笑ってしまいました。


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白い恋人vs面白い恋人

白い恋人vs面白い恋人の対決。
和解で解決しましたね。

これに対して吉本興業、
「これからも楽しんでもらえるよう頑張って行く」的なコメント。

身体はりすぎでしょ(笑)

何だか凄く好きになりました。



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