今宵は、ちょっと横に算盤【古いなー、電卓だろっ】を置いて、
ぶつぶつと書いてみます。
これって、マンション【住宅】買おうか? 賃貸でいいか?
という古典的【いつもある、という意味において】迷いの参考になるかも。
部屋数はともかく、売値3500万円の中古ペンションがあります。
さて、ペンション経営を希望する貴方はどうしますか?
「部屋数はともかく」ってことはないだろう、と思うでしょうが、
ここら辺の実態は、年間売上2000万円位のもんなんですよ。
まっ、10室位と想定してみてください。【細かく計算してみたい人は】
本来はいつも言っているように事業計画書を作成することが絶対条件なのですが。
3500万円全額を借り入れてみましょう、利率2.8%、
事業の場合は15年が基本的に最長です。もちろんボーナスなしの均等返済。
はい、月額２３８，３５０円、年間 ２，８６０，２００円
【銀行のHPで、こんなシュミレーションは容易にできます】
総売り上げに対して10%以上になります。
もしくは仮に10%に拘るとしたら売り上げが２，８００万円あればいいのですが。
ということで、３５００万円のこの中古ペンション購入はあきらめましょう。
でもね、ここ伊豆高原では、もっともっと高いペンション【新築も中古も】を購入して
毎月とんでもない金額の返済に追われている人たちが沢山いるんですよ。
さて、それで先ほどの中古ペンションは、どうしましょう?
そうです、17万円以下で賃借りするという選択がベストに近いのです。
仮に17万円として年額204万円になります。ほぼ売上比率10%ですね。
売るのをやめて賃貸にした所有者【売主】の事を考えてみましょう。
年間204万円の収入ということは、3500万円の資産が5.8%で運用された。
ということになります。
ただし、運用という視点ではなく「金が必要なんじゃ」という場合には
値下げして売却することになります。【おそらく2500万円くらいに】
さて、不動産をどのように考えるか?
不動産って誰のものだと思いますか?
人が死んで行く時、その不動産ってどうなりますか?
不動産評価方法、日本とアメリカの違い、
そんなこんなは、元不動産屋の私captainが、近々に話しましょう。