今日は利回りについて書きます。
投資業界では利回りとは普通表面利回りをいい、これがクセ者です。
表面利回り＝家賃収入×12か月÷購入価格
ですから家賃が7万円、物件価格1800万円なら
7万円×12÷1800万円＝0.0466≒4.67％となります
この数字が高いか低いかは別として
新築ワンルームマンションの場合はこんなものです。
しかし注意していただきたいのは
実質利回りはというと・・・・。
まず購入には
登記費用、ローン会社手数料、販売元ローン事務手数料、
火災保険、一括修繕積立金、印紙代、固定資産税日割り分etc
購入諸経費として70万円ほどかかります。
（新築の場合は諸費用サービスしてくれる会社が結構多い
なぜなら価格にのっかているから）
ですから、実費の場合価格は1870万円と考えるべきでしょう。
さらに家賃7万円には
・マンションの管理費（4000円～7000円ぐらいかな？会社によって様々）
・修繕積立金（1000円～2500円？）
合わせて5000円～10000円程度が含まれますので
実質の手取りは65000円～60000円ほどです。
しかも修繕積立金は確実に上がると思っておいてください。
販売時に少しでも手取りを多くするため修繕積立金は販売時安くしている会社がほとんどです。
将来的に修繕積立金は10000円くらいになります。
（なかなか値上げせずに粘っている販売会社も多いようですが、おそらく修繕費はかなり不足していることでしょう）
さらにさらに
マンションの管理費とは別に賃貸の管理料として
月々3000円～5000円ほど取られます。
これは毎月取られる場合と一年分まとめて取られる場合があります。
目安は家賃の5％です。
また確定申告の手続きに10000円～30000円取られるケースもあります。
会社によって違いますが、
なかには営業マンが確定申告をしているケースもあります。
これは完全に税理士法違反ですね。
いったん確定申告は出来ても、後から税務署から「おたずね」が来るってことも
結構あります。
※購入時に営業マンは都合のいいことを言うのでしっかり確認しておいてください。
その他 一年目は不動産取得税がかかります。
これは15～20万ぐらいでしょうか。
こういったものを計算に入れると
新築ワンルームマンションの実質利回りはかなり低くなります。
今日はこのくらいで・・・。