251.儲かる！民泊経営
儲かる！民泊経営プロローグ 民泊オープンまでの主な流れ まえがき 住宅、35年ローンで10年たったら子供は都会に大学へ、下手すりゃ一人暮らしに 家の寿命の殆どが空き家状態なのに、固定資産税は満額徴収、家は朽ちていく、、、序章 民泊はただの投資ではありません！ 京都5大イベントの一つ、祇園祭や五月山送り火でも、AIrbnbには空室いくらでも、桜シーズンの半額まで落ち込む 京都に宿泊データ、2016年に2172万人、延べ宿泊数では外国人が33.6%、日本人が66.4％、よって日本人を見逃すと、、、 京都の簡易宿泊所の稼働率は41.8% 旅行者 59,528人 ー）ホテル定員 39,233人 稼働率92％ 宿泊36,104人 ー）旅館定員 18,180人 稼働率70% 宿泊12,726人 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 10,698人・・・① それ以外 簡易宿泊所定員 11,836人 ＋）Airbnb部屋 13,732人 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 25,568人・・・② ①/②＝41.8% クレームが来る客（ゲスト） 値切る人は価値判断基準を持っていない しっかりした説明文や画像を理解できない人 細かな質問する人は、マイナス点を探すことに専念する 予約した瞬間から100%もらい一切返金なし 欲しいのは予約ではなく収入 長期滞在型ゲストをブロックされる、よってとりあえず抑えておこうはお断り 第1章 大手が真似できない民泊経営を 目安は、周辺のビジネスホテルとシティホテルの中間 需給バランスを待つのは手遅れ、休日前や連休など繁忙期は鬼ほど高くする、閑散期は早い時点で思いっきり値下げしてゲストを捕獲する お金のない人集まってください、という「激安、お買い得、値引き、決算処分、セール、特価」はやらない、激安に走る客を寄せ付けない ターゲットは、母数が少ないお金自由人、大手は売上高やシェアを気にするためターゲットできないセグメント層 10人中9人のゲストを捨てること、値打ちがわからないゲストは泊めない、大手はそれができない、よってブルーオーシャンとなる第2章 民泊大激変時代へ 世界の年間海外旅行客、2000年は7億、2016年は12億、2030年は18億人 世界の観光業は、16年に2.9億人の雇用と、GDPの10.2%に当たる7.6兆ドルを生み出す、2030年には15%になる 日本は2017年世界ランク16位、旅行・観光競争力ランキングでは世界4位、しかも所得が急増しているアジアに近い好条件 戦争で破壊されない限り、どの世界も恐々過剰になる（民泊も） サイトコントローラーでAirbnbを扱うのはドイツのベッズ24だけ ビジネスホテルは仕方なく泊まるもの、よって選択基準はアクセスと宿泊料、必然的に価格勝負 民泊はソフト面で勝負すべき第3章 個人経営は3つの集客サイトで完璧 必須条件が事前カード決済集金システム、対応は、アゴダ、楽天トラベル、エアビーの３つのみ ゲストハウスを好むのはAirebnb、外国人でホテル好みはアゴダ、日本人は楽天 ブッキングドットコムは、集客力はあるが、キャンセル料を回収できる可能性はゼロ 初心者は人気順を選ぶが、慣れてくるとそれが広告料順だと分かるので、安い順で見ていく、その中でイイナ、という物件を人は選ぶ 楽天トラベルは、思い通りの集客アイデアが実現できる すごいクーポンを作ると、クーポン発行欄の最上位に表示される Airebnbでは清掃料金を高くして、宿泊料を安くすると、長期滞在客を優先できる第4章 コストをかけない集客法アレコレ 先手必勝、12月下旬から2月までの閑散期は早特割で10月中旬に思い切った値下げ、一気に40%程度下げる。これにより計画性があり金離れがよく、性格の良い上質ゲストを確保する。ただし楽天スーパーセールなど大きなキャンペーンに乗ること、そうしないと露出しないため クーポンは100枚発行して、実際使う人は5-7人にすぎない、よって非常に有益な広告となる 最低価格保証とは、集客サイトごとに違うプラン名にしておけば突っぱねることができる Airebnbのスマートプライシング、需要が10%多いだけで相場は50%跳ね上がり、10%少なければ相場が50%もダウン、これに反応して弱気にならないこと かつAirbnbに登録物件だけの話、市場全体の17%の中だけの競争 定価表示は、安売りの際の品質安心感の提供になる アゴダは早期客の集客、楽天は直前客を拾うのが得意 民泊は、お客を選ぶことができる第5章 繁盛が続く民泊には2タイプしかない ディスカウントはポジティブキャンペーンで、これって私のため？と思わせる 社会人デビューおめでとうセール GWを外して、はんなり京都を味わうキャンペーン、など 第6章 民泊で失敗しないための絶対条件 民泊は、ベッドがいくつあるかが重要 アメリカ人は一人旅かパートナーとの旅が多い、つまり2人まで 中国人は家族旅行が多い、とはいえ一人っ子政策の影響で、3人までが多い 部屋はゲスト3名が泊まれる25㎡がベスト 欧米人、訪日外国人のうち、30%が一人旅、カップルが30% 中国人、単身・カップルが25%、家族が約50% それでも4人以上集まると騒ぎたくなるから、ノーサンキュー 民泊後、賃貸マンション経営として絶対有利は、30㎡強の1LDK 1Rの平均賃貸期間、19-24歳の6年間 1LDKは25-38際の14年間、その差2.3倍 繁忙期の波の高さは、閑散期の約3倍、逆らわず上手に波に乗ること、閑散期に低い波に乗り遅れたら最後、いくら値下げしても空室は埋まらない第7章 民泊新法について知っておくべきこと 年間180日稼働でも成り立つ、祝日前や連休は平日の3倍ほど取れるから、あえて平日に営業して赤字を招く必要はない 平日も休日前と同じ料金にする、平日だけ利用したいゲストをほぼシャットアウトすることで、休前日を絡めた連泊客を獲得し、年間営業日を180日に収めるため第8章 あたなの街で民泊は成り立つのか？ 都道府県別外国人延べ宿泊者数は東京がトップ 都道府県宿泊施設タイプ別稼働率 興味深いのは長野県、外国人延べ宿泊数はそこそこ多く、兵庫県より上なのに稼働率はまさかの再開、リゾート地なので季節要因が強く儲かる季節に思いっきり稼げるよう工夫すればいい 外国人延べ宿泊数と稼働率地図 濃い色はトップ10、牛色は11－20位 国際空港便と新幹線と都市のつながり 大きな国際空港から新幹線で結ばれた地域に宿泊する人が多い 残念なのが東北地方、原因は北海道新幹線が札幌まで直結していないからでしょう 民泊を利用する人が増えてきた 国別民泊利用率 ブッキングのスタイル 往復航空券や宿泊などを個別に手配する人が70.3%、団体ツアーは20.4%、個人旅行パッケージは9.4%にとどまる 手配窓口は、旅行会社店頭は30.2%に過ぎず、ウェブサイトが63.1%、だからこそ民泊が生きていける 手配時期 1－2カ月前予約が約40%、欧州と豪州では50%が3カ月前以上に予約 出発日から2週間を切って予約する人が15-20％、タイムセール好き、空室の穴埋め約 第9章 民泊よくある質問 市町村のシルバー人材センターにお願いすれば、3室分のリネン洗濯・交換と清掃で1日4,000（京都市）、1室あたり1,300円強で済む
