住宅宿泊事業法と旅館業法の仕組みと手続き

 

消防法と建築基準法

  • 住宅宿泊事業法、消防署の検査を受けて、消防法令適合通知書の交付を受けなければ手続きできない

  • 建築基準法は建物の最低基準を定め、消防法は運営上必要な細かい基準を定めている

  • 建築基準法確認をするとき、建築物に関する計画が、その建築物にあった防火に関する規定に適合しているか、管轄の消防署長の同意を得なければならない、これを消防同意

 

Airbnb

  • ホスト同士の交流をサポートするサービスがある

  • 掲示板

  • みーちアップというオフ会も開催

 

仲介サイトに払う手数料

  • Airbnb 3%

  • Homeaway 年間349USD、または8%

  • Booking.com 9-12%

  • stay japan 10%

  • agoda 9-12%

  • room stay 30%

  • 自在客 10%

 

民泊成功の考え方

  • 稼働率を基準に収益予想は大変危険、飲食店や美容院に近いスポット型ビジネス

  • 安定性が低く、継続型ビジネスとは対照的に一度の取引の単価を上げることが重要

  • 差別化を図り、新規開拓とリピーターを増やす工夫が最重要

  • バックパッカーや学生は、古くから存在するゲストハウスやカプセルホテルが受け皿、そこを新規参入の民泊事業が狙うべきではない

 

訪日外国人の宿泊層と金額

 

住宅宿泊事業届出書

 

住宅宿泊管理業者登録申請書

 

 

住宅宿泊管理標準契約書(住宅宿泊管理業者が住宅宿泊業者から住宅宿泊管理業務を受託する場合の管理受託契約書)

*ゴミ回収に関して、廃棄物収集運搬業許可取得業者に委託する必要あり

 

民泊制度運営システム

  • 住宅宿泊事業法は全国共通の管理・運営システム(民泊制度運営システム)を用いることになっている

  • 事業者による届出書・登録申請書の作成・送信から行政担当者による届出書・登録申請書の確認・受理まですべてネットで行うことができる

  • https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

 

旅館業

  • 従来5割が旅館業、3割が簡易宿泊所、2割がホテル→近年では簡易宿泊が急増で4割程度

  • 簡易宿泊、従来はカプセルホテル、ゲストハウス、ドミトリー、コテージ、バンガロー等→ほとんどすべてが民泊

  • ホテル営業や旅館営業では、受付台の長さ1.8m以上の要件が撤廃、ICTの活用などにより設置免除。ただし条例による

  • 法令に定められた設備基準

    • 階層式寝具、上下段の隙間はおおむね1m以上

    • 客室は地階に設けられない、窓のない客室も設けることができない

    • 帳場接地の有無は条例にゆだねられる

      • 宿泊客10名未満の場合は必須でなくなった

    • 浴槽・脱衣所の内部が外から見えないようにする

    • 共同浴室を設ける場合、原則男女別に分け各1か所以上有すること

    • 客室は、窓などにより自然光線が十分に採光できる構造

      • 客室の窓面積は、合計客室面積の1/8以上必要

    • ゴミは産業廃棄物処理法に定める廃棄物に該当、処分業者に委託すべし

  • 一般的に適した建物

    • マンション一室のみは、帳場設置義務や消防設備などに課題あり、適法に行うのは殆ど無理

    • 適するのは戸建てのみ、アパートやマンションについてはワンフロア全体や一等転用の場合のみ余地あり

  • 接道義務

    • 道路の定義

      • 1号道路:幅員が4m以上のもの、公道にあたる

      • 2号道路:都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律にもどついた道路、市道の場合もあり

      • 3号道路:建築基準法施行時のs25にすでに幅員4m以上あった道路、市道公道を問わず、既存道路とも呼ばれる

      • 4号道路:都市計画法で2年以内に新設や変更予定、都市計画道ともいう

      • 5号道路:行政から一の指定を受けた建造された道路、位置指定道路ともいう

      • 2項道路:幅1.8m以上4m未満で建築基準法施工時に家が立ち並んでいた道路、2項道路やみなし道路と呼ぶ

    • 接道状況ごとの旅館業の可否

 

旅館業許可手続き

  • 事前相談

    • 申請先の保健所(保健センター)に加え、各法令を所管する部署と事前に相談し、法令に適合するよう施設・構造の整備を行う

  • 関係機関への照会・相談

    • 照会自体は保健所などを介して行います

  • 申請手続き

    • 保健所の担当部署で申請

  • 建物の検査

    • a.消防の手続き、b.消防署の検査、c.消防法令適合通知書交付、d.保健所の手続き、e.保健所の検査

  • 許可の取得

 

旅館業に関して条例が担う主な規制一覧

 

必要な書類と書き方

  • 管理者、旅館業では住宅宿泊事業法と異なり規制はないが、京都市の場合は10分以内(800m以内)に住所を有する管理者を設置する必要あり

    • >> 駆けつけと管理事務所は別モノ扱い、という自治体もあり

 

京都市における、適正な運営を確保するための処置に関する条例、に基づく添付書類の作成ポイント

 

消防法の届け出について

  • 2015年4月1日から延べ面積が300㎡未満の場合、簡易な無線連動式自動火災報知機の設置を行えば、本格的な設備の設置は免除。ただし、事前に消防署にこの設置届書の提出について相談しておく必要あり

 

非常用照明の設置義務建物の居室

  • 劇場、病院、学校、百貨店など特殊建築物と呼ばれる建物の居室

  • 階数が3以上で、延べ面積が500超の建築物の居室

  • 採光上有効な開口部の面積が居室の床面積の1/20以下の居室

  • 延べ面積が1,000㎡超の建物の居室

  • これら居室から地上へと至る廊下、階段などの通路にも設置が義務付けられている

 

防火管理者

  • 旅館やホテル、宿泊所では建築物の収容人員が30名以上の場合、防火管理者を選任しなければならい

  • 床面積300㎡以上は甲種防火対象物、300㎡未満を乙種防火対象とし、それぞれの防火管理講習を修了した者から選任しなければならない

 

長屋(連棟)での消防法の課題(民泊が難しい)

  • 住戸と住戸の境壁が共有されており、ある意味では一つの大きな住戸とも考えられる

  • 消防法上は全体を一つの防火対象物として扱うため、長屋全体にほうぼう設備の設置義務が発生

  • 事実上、長屋(連棟)における民泊は難しい

  • 京都市では、住戸の界壁が準耐火構造、あるいは21mmの石膏ボードを屋根裏か天井裏まで達する工事を行えば、その他の住戸に設置しなくてもよい条例あり

 

ゲストハウス(簡易宿所)に関する建築基準法の規制

 

用途地域の概略

 

耐火建築物・耐火構造について

  • 建築基準法で、3階以上の建物は耐火建築物、延べ面積200㎡以上の場合は準耐火建築物である必要がある