◇
【キーワード】異常気象の災いが暴く、突然の不良資産化、欲得は破滅のもと
【１】不動産業者や不動産投資オーナーのバブル狂いは今も続いているのか／正当なリスク評価を怠った土地所有者には､欲得に目が眩んだ果ての自業自得の破滅が待ち受ける
バブル狂いの果ての自業自得なのか｡
３年前に異常な安値で土地を入手して､宅地50戸区画を安普請で急造して暴利を得た友人は､今では総額３７億８,５００万円の損害買収請求に遭っている｡
世の中の恐ろしさは､現実に起きていなくとも､その危険性が想起されるだけで､あたかも現実に起きたかの様な扱いにされる理不尽さ･不条理だが､人間の心理はいかんとも､し難い！ 端的に云えば､土地購入､及び､造成･販売時点で｢土地の危険性を正当に評価する｣と云う｢反実仮想(検証)｣を怠った報いは大きい｡
どう云う事なのかと云う､その深層を下記の添付図に記した｡
その内容は､
『
①急傾斜地に有効な崩壊防止工事を施工せずに､土砂を埋め立てただけと云う崩壊危険土地に､万が一､同時並行的に｢24時間降水量が500mmを超える集中豪雨｣と｢震度5以上の地震｣とが､襲来したとしたら
②傾斜面の底面から約45度の角度を成す剪断崩壊面に沿って､傾斜面に盛った盛土と共に､多くの住宅団地区画が崩落する危険性が大きいので(添付図参照)
③とても｢そんな偶然なんか有り得ないので､枕を高くして寝て下され！｣とは云えない
※昨今頻発する集中豪雨は､もはや､異常気象ではなくて､日常気象だと云う気象関係者が多く､一方の地震は､火山･地震列島の日本であれば､至る所､何時､いかなる時にでも起きてもおかしくはないので､両者が同時に襲来しても決して稀有(けう)な事ではない｡
④そこで､問題の土地を所有する不動産業者や所有者オーナーなら､｢さっさと売り払おう！｣となるが
⑤そうは問屋が卸さず､足かせになるのが､購入時点で知り得ていたかも知れぬ｢土地の崩壊危険性｣の存在だ
⑥もし､不動産屋や所有者オーナーが｢土地の崩壊危険性｣を知って格安で入手した土地を購入者に対して､｢宅地造成条件に関わる物理的瑕疵物件である事＝宅地の崩落危険性｣を告知せずに販売した場合は
⑦当該の土地取引は｢告知義務違反｣となり､後日､｢売買契約解除｣となるばかりでなく､多額の損害賠償支払いと補修工事費用負担と云う憂き目が待ち受ける
』
と云う経緯だ｡
【２】問題工事の住宅団地を購入した住民にとっては｢青天の霹靂と云うべき災難｣だ
ここで､問題の住宅団地を購入した住民の立場で視ると・・・
添付図の通り､造成業者の元々の傾斜地の土地代は殆どゼロだ｡その傾斜地面へ上部の山岳土砂を埋め立てた安普請(やすぶしん)そのものだ｡まさに｢熱海市伊豆山土石流災害｣の再来だ｡危険性は造成業者が民間だろうが､自治体だろうが変わらない｡こう云う危険傾斜面を抱える造成団地は全国に数多く散逸する｡
土地取引契約が成立した後も､一定の条件下では追加の告知義務が生じる事がある｡これは､契約締結後に新たに発生した事実や､以前は知られていなかった事実が判明した場合などに求められる｡例えば､同じ工法で造成した他の団地で｢熱海市伊豆山土石流災害｣の様な､大傾斜崩落事故が発生した場合などだ｡
従って､問題造成団地の住民は､造成･販売業者を､造成工法の問題点･危険性を購入者(住民)へ告知しなかった告知義務違反で告訴しようとするが､告知義務の期間は､瑕疵の種類や物件の状態に依って異なる｡一般的に､心理的瑕疵については､事故から一定期間(例えば6年程度)経過すれば告知義務がなくなる場合もあるが､明確な決まりはない｡個別の案件に依って判断が異なるので､不動産取引を熟知した弁護士に相談する事が必要だ｡もっとも､多くの法曹家の判断は｢民法の原則通り10年の時効に掛かる｣と云う｡
例えば､この問題の造成団地が､高度経済成長期の約50年前に､不動産業者が造成したならば､造成･販売されてから､民法の規定10年を超えるから､住民は､告知義務違反での告訴は出来ずに､泣き寝入りとなる｡
【３】こんな所にも｢失われた30年｣の弊害が／自治体事業の宅地造成に於いて､その｢公共性｣や｢公平性｣が問われる事態とは
昨今の｢失われた３０年｣とか､｢腐敗した政党政治｣とか盛んに喧伝される今では､或る意味､考えられない様な､行政機関や自治体の｢公共性｣とか､｢公平性｣が顧みる機会の少ない､当時の高度経済成長期の状況かも知れないが・・・それは・・・
公共性の判断と云う側面から､問題造成事案の解決を更に複雑にしたケースと云うと､高度経済成長期の約50年前は市町村が住宅不足対策事業として､工事費用は市町村持ちで､山岳･傾斜地の地権者向けへ安普請の急造の宅地開発を進めて､造成した宅地団地区画を地権者へ地権面積に応じて､工事費用を請求せずに､"タダで配分"(配分自体はくじ引き等)したと云う造成事業の工事費用負担を自治体の公金･税金で賄った場合だ｡
｢土地収用法｣に基づく｢地権｣の移動は無いから､今で云う､自治体に依る｢駅前地域の高層化モデル事業｣(地権者へは土地交換)と同じ様な概念だ｡
これで､地権者はコストを掛けずに､タダ同然の山岳土地が優良な住宅団地へ豹変したから､萬々歳となり､市町村にとっても､多くの造成団地区画を提供出来て､住宅不足対策事業を促進出来たと云う訳だが､これが自治体監視組織にとって､格好の攻撃材料にもなる｡
自治体監視組織の主張は『高度経済成長期の工事費用市町村持ちの住宅団地造成は､地権者への｢工事費用の不当な贈与｣として､地権者へ､自治体への工事費用の支払いを求める』と云う訴訟の動きだ｡
ここでの争点は『はたして､工事費用市町村持ちの住宅団地造成に於いて｢工事費用市町村持ち｣が､地権者への｢工事費用の不当な贈与｣となるのか､それとも､自治体の主張する通り､工事費用市町村持ちの住宅団地区画の配分･提供は､自治体事業として｢公共の利益｣に叶(かな)うものなのか』だ｡
ここでも､工事が50年も前だと｢民法の原則：10年の時効｣に掛かるから､自治体監視組織の工事代金支払訴訟は控訴棄却となる可能性が強い｡
<< もっとも､くだんの問題住宅団地に無関係の市町村住民にとっては､複雑な心境だろう｡｢住宅区画が早期に､格安で入手出来るのは良しとしても､一方的に､地権者に有利な､多額贈与(工事費用負担無し)が行われる点で､公平性･正当性･適法性については､多くの疑問があって当然だ｡中には､｢ジミンはこうして､有力者に金をばらまいて"失われた30年"をやらかしたのさ！｣と吐き捨てる向きもあるが・・・
こうした高度経済成長期の工事費用市町村持ちの住宅団地造成が､地権者には､有利な､多額贈与(工事費用負担無し)がもたらわされた一方で､その住宅団地住民(元の地権者＋一般購入者)には､｢想定外の傾斜崩落事故のリスク｣も､もたらわされた｡ >>
ここで､｢公平性｣と｢公共性｣に強い疑念を抱く､問題住宅団地の住民ではない､他の一般の市町村住民は､｢傾斜地崩落事故の危険性｣については､工事費用負担無しと云う｢贈与｣を受けた地権者へは､｢自業自得｣と云うかも知れないが､元の地権者ではない､土地区画を購入した一般住民にとっては､｢青天の霹靂と云うべき災難｣と云えるだろう｡
<< やはり､一番の問題点は､最初に救済すべき､造成前の地権者ではない､区画を購入した住民にとって､｢民法の原則：10年の時効｣が壁となって､造成した自治体への損害賠償請求が出来ずに､集団移転の解決も叶(かな)わない点だ｡
家電製品や自動車の様な､一般の消費財の使用期限･耐用期限は､10年程度が相当だが､使用期限･耐用期限が無い､土地等の不動産に限っては､控訴の時効は､生涯期間の100年とすべき法令改正が必要だろう｡ >>