今日、お店を閉めて帰ってたら
ずっと空きテナントだった場所が埋まっていて
外から見て、ああ最近流行りのやつだと
皆サマいかがお過ごしでしょうか？
中も見せてもらいましたが
正直、ビジネスモデルと収益の構造が分からない
ビジネスモデルってのは
誰に何をどうやって販売して
付加価値として利益を得るかということ
収益構造も同じようなもので
どこにどうコストをかけて利益を得るか
そこを踏まえて
このコワーキングスペースの
ビジネスモデルを考えてみることにします
結果から言うと、ただの場所貸しなら
単店では黒字化しないと思うんです
収益化は難しい
どう考えても
地代家賃はその地域の地価を反映してるので
それを単純に分割してスペースを又貸ししても
価格はそこまで大きくは変えられません
地価、そこに建つ建物の価格は
どれくらいの人の流動性があるか
交通の利便性や生活環境がどれくらい整ってるか
要は、家賃は立地をしっかりと反映しているので
それを一括借りして小分けにしたところで
大きな収益は見込めません
じゃあどうするかというと
付加価値を大きくするしかない
なのでまずは基本構造を考えてみます
付加価値(利益)はその上での話です
福岡で、ギリギリ
このビジネスが成り立つ立地だと
こんな感じでしょうか(´ｰ｀)
総床面積40坪で家賃30万
一坪単価で言うと7500円
お客さんひとりの間借りスペースを
トイレやオープンスペースを含めて1坪と仮定
というのも、一般的なオフィスは
一人当たりだいたい2〜3坪で設計されています
ただ、この貸しスペースで
そこまでは必要ないでしょうし
ネカフェの個室がだいたい1坪弱なので
最低限、ストレスがかからないは
それぐらいかなと思い仮定しています
おそらく、売上は利用料月額払いがメインなので
値頃感として月額利用料は、15000円前後が
1坪の家賃になると思うんです
一坪7500円が15000円で売れる
あら、原価率50%ならいいやん
そう思うかもしれません
いやいや、それは粗利ですから
事業の運営には販管費がかかります
電気水道、通信インフラ
おそらくそこに最低でも10万円はかかる
Blancaだって
セコムだなんだを入れたら
最低でもそれくらいはかかっています
となると、40坪40万なので
一坪あたりの原価は10000円/月
それを15000円/月で販売する
原価は約70%
委託のアパレルより原価率が悪い
なかなかの低収益構造
となると、薄利多売の構造なので
どれだけサブスク会員さんを増やせるか
要は、1坪スペースを何人に売れるか
ということになっていきます
回転率です
そうですね…それを測るのは
データがないので難しいですね
ですので、商いの基本構造で考えます
「最低100人の顧客さまがいらっしゃれば成り立つ」
逆に言えば
100人の顧客さまで成り立たないビジネスは
どれだけ規模を拡大して売り上げが上がっても
成り立たない
そう言えます
100人の顧客さまのビジネスモデルだと
なんとかワンオペで運営できるしね
なので、まず顧客さま100人が最低ライン
となると、このビジネスモデルだと
月の売り上げは…150万と思うでしょ？
違います
サブスクの場合、コースがある
人は、松竹梅とあったら竹を選ぶんです
なので、松を15000円とすると
おそらく、竹が12000円くらいになる
梅だと8000円くらいかな？
となると、平均の単価は11500円
それが100人なので115万円の売り上げ
コストはざっと40万/月なので…お！なかなか
と思うでしょ( ´_ゝ`)まさか
人件費が必要です
営業時間が1日15時間なので
最低でも2人で回すことになります
もちろん業態的に定休日はつくれませんので
スタッフのお休みの日には別のスタッフが必要
1日15時間として
月の総営業時間が450時間
労働基準法で考えると、一人当たりの
月の勤務時間は160時間くらいですよね
となると、最低でも3人のスタッフが必要です
福岡の最低時給900円で計算すると約14万
3人で42万円になります
となると…
売り上げ115万円に対して
固定費40万円、人件費42万円の計82万円
33万円の利益が出ることになります
お！と思うでしょ？
大切な出費があります
大抵の場合、起業時には借入がある
最低でも500〜1000万円
月の返済額は、だいたい8万から10万円前後
借入の返済はコストではないので
利益から差し引かれます
となると、税引き前の利益が25万円/月
税引き前、そう事業には税金がかかります当然
法人であれば法人税はもちろん
事業税、消費税がかかりますし
そのための税理士費用もかかる
残った25万円をオーナーの給与とするなら
利益はないので法人税はなし
消費税は月商115万円×12ヶ月で
年商1380万なので、消費税の納付額は
だいたい40万弱になります
そして、事業税は
利益がないので均等割
年額8万程度です
んで、忘れてはならないのが顧問税理士費用
法人であればどんなに安くても年間30万円
となると、納税に関係して年で80万
月に直すと65000円くらいが必要になります
となると、オーナーの給与は25万円ではなく
引くところの65000円で185000円
そういう計算になります
ただ、法人であれば
スタッフの社会保険負担額もなかなかで
月にすると3万円くらいでしょうか
となると最終利益(オーナーの給与)は
15万5000円
スタッフを入れずに
自分がやれば、スタッフの給与分は
自分の収入になりはしますが
考えてみて下さい
このビジネスモデルって
おそらく利回りビジネスなんです
手間がかからず
不動産収入みたいな不労収入に近いのが売りの
ビジネスモデルだと思うんです
コインランドリーとかね
となると、オーナー自身が営業に携わると
この事業をやる意味がない
というか
利回り追求ビジネスモデルなので
ビジネスとしての面白みには欠けますから
関わりたくないというのが正直な所でしょう
となると完全お任せになるので
おそらく、15万の純利益ってとこでしょうね
完全にお任せで
月に15万円が入ってるならいいじゃん！
そう思えるかもしれません
1000万投資して
年利で180万なら利回り良いじゃん！って
2000万円で売却しても
利回り9パーなら即売れるじゃん！って
いや、ここまで読んで
事業やお店をやっている方なら
当然お分かりかと思います
これって最低限の収支の話でしょ？
集客のためのコストが一切入ってないよと
そうです( ´_ゝ`)そうなんです
広告宣伝コスト
そして、競合との差別化にもつながる
お客さま満足度を上げるためのコスト
これが一切入っていません(´ｰ｀)
これがないということは
絶対に100人の顧客さまを集めることは不可能
絵に描いた餅です
広告宣伝と差別化のための経費は
絶対に必要なコストで
経営者が1番考えなくてはいけないこと
何をどこにどうかけるかが
経営者のセンスといえます
ただ、流動的すぎて
どれぐらいの費用が月々にかかるかは
計算出来ません
ビジネスモデルとして
簡単に言えば「又貸し」なので
参入障壁が低く乱立しやすいので
差別化がしづらい
広告宣伝費は良いとして
差別化のためのコストについては
どこに何をどうかけたら良いかが見えません
費用対効果が一切測れない
さて、いかがでしょうか
以上のことから、ビジネスモデルとしては
かなり厳しいと言わざるを得ません
ビジネスモデル？
誰に何をどのように販売するか
何をどのようには上に書きました
そもそも誰に？( ´_ゝ`)
まじで誰に需要があるんだろう
なんでこんなことを
JiJiがつらつらとブログに書いているか
この「需要を読む」
これにつながっているんです
いやね、歳をとって世代が変わると
この需要ってのがわからなくなる
昔はなかった需要が
時代と共に掘り起こされていることは
ままあります
それが歳をとるとわからなくなる
時代の認識と感性をつかむ力が衰えるんですね
時代遅れってやつです( ´_ゝ`)
なので、気になったことは
とことん考えてみる
そして誰かと話してみる
そうすることで
これ以上、衰えることを防いでいるといえます
さて、誰に需要がある？
センスがないので
紐解いて考えてみることにします
おそらく、スタートアップなど
起業を考えている方や
事業を始めたばかりの方
資格など学業に利用する方でしょうか(´ｰ｀)
ああね( ´_ゝ`)
ものすごく暴言を吐きます
スタートアップや起業で
コワーキングスペースを使う人が
成功なんてするわけがない( ´_ゝ`)
だって、費用対効果が分かってないわけでしょ？
利用者が求めるのは、何かしらの
対外的な「スタイル」なわけです
簡単に言えばカッコつけ的な
いや、コミュニティスペースも兼ねてるから
利用者同士の互助的なメリットもあるんです！
そう言われそうです
いや、費用対効果も測れない人たちが
どれだけ集まっても何も生み出されない
残念だけど( ´_ゝ`)
だってさ、福岡なら
アパート15000円で借りれるよ？
補償金が要らない物件も多い
そこにネット回線繋いで
電気代水道代払ったとしても
2万5千円じゃん
住所もあるから登記もできるし
どんなに狭くても会社になれるよ
それも24時間365日使える
「自分だけ」のスペース
いや、別に良いんです
コワーキングスペースでもね
ただ、誰に需要があるかというのが大切
顧客層を測る上で大切な分析です
良い悪いじゃない
それが分からないと
効果的な広告も打てませんしね
なので、そこに感情があってはダメ
失礼だなぁとか
ってことはね
このビジネスモデルの顧客層は…
「意識高い系」ということになります
勉強や読書をするのに
ファストフードじゃなくカフェに行く層
勉強？図書館に行けばいいやん( ´_ゝ`)
その層向けの
広告戦略ってなに？分からん( ´_ゝ`)
ただね、この上手く行かなそうなビジネスモデル
唯一、上手く行く方法を思いつきました
思い付いたというか
意識高い系が潜在的な顧客層で
既存のビジネスモデルを参考にするなら
それしかありません
「コミュニティスペースとして特化する」
立ち飲みやゲストハウスと同じ
コミュニティスペースなら
付加価値は「オーナー」要は人になる
であれば、ブランディングは
場所ではなく人になります
となると
人件費削減のためのオーナーワンオペも
自然になる
例えばゲストハウスカナン
JiJiの母ちゃんが「看板であり価値」です
五島に詳しい昔をよく知る
地元のおもしろい母ちゃんというのが
ゲストハウスというコミュニティにマッチする
我が母ながら
なんとも魅力的な人物なんです
そこは子供目線ではなく客観的に見ました
それだけで人は集まります
そしてもちろんワンオペです
宿でありながら顧客さまがいて
その顧客さまからの評判が
新規のお客様を呼んでくれる
JiJiは、このビジネスモデルをそう定義し
構築しました
で、差別化として大切だったのが
意識高い系ではない方たちに訴求すること
それをね、JiJiねえちゃんがね
頭でっかちに考えてコワーキングスペース
ノマドワーカーを利用者として作り直して
本来のビジネスモデルを崩したからね
良さが全くなくなった
まぁそら失敗しますよね
面倒なので言いませんでしたが( ´_ゝ`)
おそらく、このコワーキングスペースは
初期カナンと同じビジネスモデルじゃないと
不可能だと思う
付加価値は人
設備やサービスでは差がつきません
設備で売ると、お客さんが増えた時
確実に狭苦しくなるので
用意した席数100パーセントの稼働は無理です
狭苦しく感じるので顧客満足度が下がり
他に流れる要因になります
となると、単価を上げて入場者数を制限するか
効率よく改装するかしかありません
物理的なものを販売している以上
どこかで限界が来ます
それがコミュニティとしてなら
多ければ多いほど良い
顧客さまが求めるものが
物理的な空間や設備じゃなくなるから
オーナーを中心に
同じ価値観の顧客さまが集まりますから
ちょっとした不便も個性として受け入れられ
不満は起こり得ないというわけです
立ち飲みやクラブなんかも同じ理屈です
そしてもうひとつ
Blanca農園とカチーナファーム
いつ実現するかは分かりませんが
将来、この２つの農園で
シェア畑をやりたいと考えています
確か、このブログでも
最初に掲げた目標だったと思います
実は、このビジネスモデルは
コワーキングスペースとまったく同じもの
要は、コワーキングではなくコファーミング
(コというのはCo 共同という意味です)
業態としては同じです
実現したとしても
コファーミングの収益としては
微々たるものですが、なぜ成り立つかというと
簡単な話です
半分は自身で事業をやっているから
要は、ホワイトセージ栽培という
ビジネスをやる傍らの固定収入として
コファーミングをやっているという形
この2点をしっかりと踏まえたら
この、コワーキングスペースという事業は
上手く行くといえます
① 場所ではなく人で売る
② 同じ場所と支出で別の収益手段を持つ
長くなりました( ´_ゝ`)
意識高い系の
承認欲求を満たすのは難しいよ
スピリチュアルカウンセラーみたいに
経歴を詐称するくらいじゃないと
だいたい、スピリチュアルカウンセラーって
臨死体験してるって言うんですよね
なんか、そんな感じの付加価値？を
自分につけないといけませんね
どこそこのMBA(経営学修士)持ってるとか
MBA持ってたら
コワーキングスペースみたいなビジネスは
さすがにする必要ないか( ´_ゝ`)
〜 JiJi 〜