ノンバンクの不動産担保融資　打診したノンバンクにより結果がかなり違うケースがある

４月１２日

昨日あった相談です。地方のタワーマンションを1番の銀行融資の後順位の2番で、経営する会社の運転資金をノンバンクの融資で調達できないかと言う相談です。

不動産融資はノンバンクにより、取り扱う案件の地域、不動産の状況などにより、その可否を含めた結果はかなり違います。　この辺りのことを良くご理解いただき、1件のノンバンクが取り扱ってくれなかっただけで、どのノンバンクでも担保対象の不動産では調達できないと決め付けないようにしていただきたいと思います。

今回ご相談いただいた案件でも、既にお客さまで打診されていた不動産のノンバンクでは、競売が難しいからという理由で取扱不可。

また、そもそも論として二番からの案件は基本的に取り扱っていないところからも断られたとか。

その結果、私どもに相談があったのですが、私どもと連携するノンバンクでは、スキーム的にはまったく問題がない案件です。

一番の銀行の残債額と普通抵当か？根抵当か？そして、不動産評価（課税評価と言うよりは今すぐ売れる金額）次第で検討は可能かどうか分かります。

残念ながら今回の案件では評価不足でご利用になれませんでしたが、スキーム的には問題なく、返済がもっと進めば、物件評価の著しい下落がなければ検討可能です。そこで今回の投稿では、どの様な不動産を担保にすれば高い確率でノンバンクから融資を受けることができるか？その、チェックポイントをできるだけシンプルにご案内したいと思います。

ここから書く内容は、中堅ノンバンクはもちろん、主な大手ノンバンクでも取扱可能な担保不動産について、私どもの今までの経験から独自の見解も含めてご案内します。

・坪単価30万円以上の土地及び土地建物〈中堅のノンバンクでは坪単価10万円以上）・土地面積が狭すぎず広すぎない30坪～1500坪

・土地の道路付けに問題なく、所有権移転後も再建築可能なこと※再建築不能の不動産でも検討可能な中堅ノンバンクあります。

・できるだけ一都三県の最寄り駅が遠すぎない国道16号線内に位置する不動産が担保

・地方都市でも、大阪、神戸、京都、福岡、札幌、仙台市の都市部の不動産は検討可能・希望融資額　1000万円～5億円

・融資期間が最低でも半年以上で、半年未満は難しい。※宅建業者の営業不動産は除く・実行希望日まで10日～3週間のかかってもＯＫ

・調達コストはノンバンクに支払う事務手数料2.2%、年利4～10%程度は容認できる

・融資掛け目は首都圏で70%、地方で50～60%が上限と見ておくと安全

・借主が法人の場合は代表者、個人の場合は本人の年齢が70歳未満

・最低でも1年は約定通り支払える資金繰りが成立している・担保が調整地域でない※宅地であれば融資掛け目は低くなりますが検討可能な場合あり

・賃貸借がある場合は賃借人に反社会と思われる会社や個人がいないこと　　

・建物は新耐震が望ましい。