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不動産担保融資の担保とはなりづらい不動産 ④市街化調整区域
１２月１６日
調整区域の不動産は不動産担保融資の担保になりづらいです
市街化調整区域とは、再開発や道路整備計画のため「人が住みやすいように土地を活性化させない区域」にある土地のことです。
市街化調整区域は、都市計画法という法律に基づき定められています。この都市計画法によって、人が住みやすい場所にするために積極的に開発を進める地域と、開発を進めない地域に分けられているのです。
都市計画によって都道府県が「都市計画区域」を定めており、「市街化区域」「市街化調整区域」「用途地域」などが指定され建物の建設に制限が設けられているのです。
市街化調整区域は、人が住みやすくなるように開発を進めない地域に指定されているエリアなので、商業施設や建物の建設に制限が設けられているため、当然ながら市街化調整区域の不動産を担保とする融資が受けにくいのは当たり前です。
商業施設や建物の建設に制限が設けられている土地の買い手は少ない。つまり流動性が低く当然ながら不動産価値も低いため不動産担保融資の担保にはなりづらいのです。
だからと言って、再建築不可の土地と違い、大手のノンバンクでは難しいですが、中堅のノンバンクや貸金業者の場合は市街化調整区域でも不動産担保ローンは受けることができる場合があります。
市街化調整区域に指定されている土地には、原則家を建てることができません。
しかし、自治体によってはある一定の条件を満たしていれば家の建築が認められているエリアもあります。
つまり、同じ市街化調整区域に土地があったとしても、条件によっては担保価値があると判断されることもあるのです。
私どもの提携する中堅のノンバンクでは次のような条件の不動産なら担保融資が可能になる場合があります。大まかな条件は次の通りです。
・地目が宅地であること。
・坪単価が、10万円、できれば20万円以上の都市部の地域にある不動産融資であること。
・建物がある場合、市街化調整区域に指定された日よりも前に建てられた建物であれば、その建物をリフォームして利用でかる場合もあり、当然ながら不動産価値は、線引き後の建物が建つ不動産よりも担保価値は上がり、融資も受けやすくはなります。
市街化調整区域の不動産担保融資もご相談下さい。
