100%ローンで地方不動産への投資は止めた方が正解
２月１０日
安易な「誰でも大家」的な不動産ビジネスを常々批判している私としては、
ぜひご一読いただきたい記事を見つけました。
自身、９０年代のバブル崩壊時、
前職で地方不動産への集中投資で大破綻した経験から、
地方物件、特に都市部とは言えない、
ただただ現状の利回りが良い物件と言う、
偏った動機による不動産への投資は、
自己資金を持っていない場合は絶対に投資してはいけないと、
お節介かも知れませんが、
顧客に常々話している私としては、
参考になる記事と思い、
ご紹介することにしました。
少し長い記事ですがぜひご一読いただきたと思います。
ニューズウィークの記事です。
◆相続税対策のアパート建設に急ブレーキ。将来の時限爆弾になる可能性も（Newsweek）
①活況を呈したアパートローン、本当の恐怖は忘れた頃にやってくる...
需要をはるかに超えるペースで建設が続いていた賃貸用アパートに急ブレーキがかかっている。建設バブルはこれで終了となる可能性が高いが、問題はむしろこれからである。賃貸需要がない地域に相続税対策で建てられたアパートは近い将来、空室に苦しむ可能性が高い。場合によってはあらたな不良債権問題のきっかけとなるかもしれない。
②まるで不動産会社のように銀行がアパート建設を提案
国土交通省が発表した12月の住宅着工戸数によると、貸家（主にアパート）の建設は前年同月比で3.0％減と7カ月連続のマイナスを記録した。季節調整済みの着工件数（年換算）は、前月比で9.8％という大幅減だった。
ここ数年、アパート建設は賃貸需要をはるかに上回るペースで増加しており、特に2016年は前年同月比で2ケタ台の伸びが続いていた。税金対策からアパート建設を急ぐ土地所有者が増えたことに加え、マイナス金利政策による収益低下に苦しむ銀行が、こぞってアパートローンを強化したことが建設に拍車をかけた。
融資を伸ばしたい銀行が、土地所有者に対してまるで不動産会社のようにアパート建設を提案したり、場合によっては、不動産会社と銀行が組むようなケースもあったといわれる。ここまで来ると、過剰融資というレベルに入ってくるだろう。
あまりの過熱ぶりに金融庁が危機感を抱き、昨年から事実上の行政指導に乗り出したことで、融資を控える銀行が増加。着工件数も頭打ちになった。
バブル的な建設ラッシュはこれで一段落ということになるが、これで過剰アパート問題が解決されるわけではない。むしろ問題が深刻化するのは数年後のことである。
③事態はゆっくりと深刻化する
先にも述べたように、ここ数年のアパート建設ブームは、相続税対策という側面があり、場所によっては、賃貸需要の推移を考えずに大量のアパートが建設された。
日本はこれから人口減少が本格化するが、人口が減るということは、同じ状態のままで人の数だけが減ることを意味していない。人は経済活動を行って生活しているので、一定以上の人がいないと経済圏を維持することができず、より便利な場所に向かって人が移動することになる。人口の減少は、同時に人口動態の変化をもたらすのだ。
具体的には地方から東京への人口シフトが進むことになるが、この動きは「東京」対「地方」という単純な図式にとどまらない。地方の中でも「地方中核都市」と「その他の地域」、東京の中でも「23区」と「郊外」といった具体に、一種のフラクタル（どのスケールで切り取って同じ形状が観察される幾何学上の概念。自己相似）になっている。
そうだとすると、地方都市の郊外に建設されたアパートの一部は、10年後、著しい賃貸需要の低下に直面する可能性が高い。つまり大量の空室が発生するわけだが、この問題は進行が緩やかであるため、多くの人が状況を認識するまでにかなりの時間がかかる。
最近、建設されたばかりのアパートは、募集をかければ、すぐに多くの入居者が集まってくるはずだ。現時点において人口減少はそれほど激しくないので、近隣にある築年数の古いアパートも、空室はほどなく埋まるだろう。だが、人口減少が本格化するのはこれからなので、10年後にはまったく違った環境になっている可能性が高い。
最初に異変が発生するのは築年数の古いアパートである。当初は1カ月で空室が埋まっていたところが、数ヶ月の募集期間を確保しないと空室が埋まらなくなる。だがこの時点でも、新築アパートの需要はそれなりに高く、古いアパートも最終的には空室が埋まるので、多くの所有者は異変に気付かない。
④何らかの公的な支援が必要となる可能性も
やがて近隣の古いアパートの中に、いつまで経っても空室を埋められないところが出てくる。こうした状態がしばらく続き、やがて、以前は新築だったアパートにも空室化の波が押し寄せてくる。もし所有者に資金的な余裕があれば、リニューアルを行って、入居者をつなぎとめるということも可能だが、こうした資金的な余裕がなければ、状況は一気に悪化するだろう。
人口の減少が本格的に進んだ地域では、銀行が貸し付けた資金を回収できず、一部の物件は、いわゆる不良債権化する。バブル崩壊後、銀行各行は不良債権処理に苦しんだが、似たような状況に陥る地方銀行が出てくる可能性はゼロではないだろう。
当時は、その後の経済成長をアテにして、時間をかけて不良債権処理を進めるという手法が採用された。だが、人口減少による地域の衰退は不可逆的なものであり、景気回復を待つという手段は選択できない。その状態を放置すれば、地域金融機関の経営が危なくなり、金融システム不安の引き金を引いてしまう。
過剰に建設されたアパートがどの程度のインパクトをもたらすのか、現時点では何ともいえない。だが、憂慮すべき事態であることは間違いない。もし、銀行の基礎体力を超えるような事態となった場合には、何らかの支援策も必要となってくるだろう。
考えられるのは、公的資金を使って売るに売れない不動産を引き取り、これを流動化した上で、金融機関の損失処理を促すといったスキームである。人口減少がもたらすインパクトは想像以上に大きいことを考えると、こうした事態についても、ある程度、想定しておく必要がありそうだ。（加谷珪一）
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