至急の資金調達について ３ 不動産担保融資
３月５日
今日は３月中に実行可能な主なファイナンス ３ 不動産担保融資です。
不動産担保融資については何度も取り上げていますので、概略などはサイト内検索でご覧いただくとして、融資が難しい担保不動産とはこのようなものだと言うことに焦点を当ててご案内したいと思います。
逆に言うと、今日ご案内するような不動産でなければ、１週間から１０日で、場合によっては４～５日位で資金調達ができます。
３月中ならまだ余裕で資金調達可能です。
すぐにできない不動産担保融資
①借主の問題
・属性問題がヤバい
反社会と思われる組織や人物と関わりがある場合はもちろん、疑念を持たれた場合もNGになることがあります。
どの金融機関と取引ができない方の場合、ご自分は関係ないと思っていても、この属性問題でNGになっている場合があります。
このような場合は、不動産担保融資も利用できない懸念ありです。
この属性調査は決算書の中の株主欄、勘定科目明細なども調査されます。
どこのファイナンス会社でも初回取引の時はだいたい外部機関に依頼して属性調査が行われ、この調査の結果が出るまでだいたい１週間ぐらいかかります。
・明らかに利払いが融資後すぐにでもできなくなりそう
担保不動産を売却して返済する、いわゆる売却返済以外の場合、翌月から利払いができなくなる懸念が高い場合は難しいです。
・相続問題など親族間がもめそう
共有者の奥様や兄弟姉妹の同意が得られないことでNGになったり、所有者が高齢で被相続人の同意が得られずNGになる案件は山ほどあります。
・高齢者（概ね７０歳以上）が所有者だったり案件に関わっている
成年後見制度の利用が必要な場合、この制度に明るい専門家を使えば早くなるにしても１ヶ月は軽くかかってしまう。
だから3月中の資金調達としては難しいです。
・ファイナンス会社に対する心象が極めて悪い
不動産担保融資の場合、関係がなさそうに見えるが、とても大きなポイントです。
好印象は何よりも追い風の要因。
私のように面談に数多く同席していると、同じレベルの債務者、担保不動産なのに、一方は10年以上の長期の融資期間を奨め、他方には融資期間は３年が現実的と話を進めるノンバンク担当者。
やはり長期融資を奨めるお客様は私から見ても好印象です。
・物件所有者が納税を完納していない場合
不動産担保では分割納付を当局と合意していてもNGになります。
ただし、融資金で納税が完納できる場合は、もちろんOK。
②物件の問題
いろいろ各ノンバンクやファイナンス会社ごとに、融資不可の条件はいろいろありますが、どのノンバンクでもファイナンス会社でもNGになるケースは次の通りです。
・理由の如何を問わず再建築不可の不動産
・坪単価１０万円以下の地域の不動産
リゾート、山林、過疎地など
・話ができないおかしな地主が大家の借地物件
私自身、融資を受ける必要がないから良いものの、地主が寺なのに強欲悪徳で困っています。
・東日本大震災の被害地
早くこのようなことがなくなることを祈りつつも、福島県は福島市と郡山市の超中心地以外はNGです。
・属性が良くない人や会社や店舗が賃借人にいる不動産
・先順位に銀行、信金、信組、政府系金融機関以外の抵当権が付いている場合
２順位以下からは不可で、１順位のの借換が必要
今日の記事は次のように利用していただきたいと思います。
３月中の資金調達を考えていて、不動産担保融資を検討する時、ご自分とご自分の会社、および担保となる不動産を上記ポイントで、冷静にチェックしていただきたいのです。
まだまだ細かく言えばいっぱいNGのポイントはありますが、主にNGになるポイントは上記のとおりです。
時間かければ解決しそうな、例えば所有者や権利者が高齢で、成年後見人制度の適用が必要な場合、最低でも１ヶ月はかかるので、３月中には資金調達できないので、今日の記事ではNGの項目に入れています。
次回は入居保証金ファイナンスです。
