不動産担保ローンや住宅ローンで注意したいこと
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２月１７日
あまりレバレッジをきかせた不動産取得は、今の状況を考えるとお勧めができないと言うよりは止めた方が良いと思います。でもどうしてもフルローンで不動産を購入したい時、住宅ローンなら条件が１１０％ローンなんてことも、今でも可能性がありますが、何か条件が合わない、例えば狭小住宅であるとか、道路付けに問題があるとか、容積率オーバーがあるとか、あるいは返済比率の問題や勤務年数に問題があったりすると、フルローンが難しい場合がよくあります。また住宅ローン以外の不動産担保ローンの場合はフルローンは無理で、相当の掛目が入るから、本来なら掛目の減額分＋諸費用のために自己資金を用意しないと不動産を購入することができないのですが、それでも何としても自己資金はないけどフルローンで対応したいと言う顧客も多いようで、よくこの種の案件が顧客よりも、物件所有者や仲介する不動産会社からよく相談を受けます。
このような場合、不動産にもよりますが、比較的市場価格の相場より低めの価格で購入しようと言う場合なら、本当の不動産価格に掛目で減額される分＋諸費用を乗せた価格で売買契約をして対処することがよくあります。こんな時注意しないといけないのは、購入する物件が不動産の公開情報に元々の売買価格をつけて載せていないかどうかチェックする必要があります。もし載せてしまっているようなら、削除してからでないと、金融機関は必ず不動産の公開情報もチェックするから上乗せした金額を基準にした希望額の融資を受けることができません。
実際、よくあるのは売り急いで不動産情報に市場価格よりも低い価格で掲載し、それでも売れず時間が経過して、掲載したことを失念している場合です。しばらく時間が経過してから、掲載価格よりも高い価格で買い手が見つかり、買手が購入のためにローンを申請した時、金融機関は、取引額よりも、不動産情報に掲載された価格を基準にして評価を出すため、買手のローンが希望額に届かないことがあり、このことが原因でせっかく買い手がついたのに取引が成立しないことがあります。ですから、あまり不特定多数が閲覧する不動産情報には掲載しないことをお奨めしますし、掲載しても必ず期限を決めて、期限を過ぎたら情報を削除することを忘れないことが重要です。
このような理由でせっかくの売却機会を失わないようにしていただきたいと思います。
そして、最後に今不動産購入をしようとする方にお話したいのは、自己資金が少なく借入割合の多い不動産投資や購入はもう少し先まで延ばした方が私は良いと思っています。このことを信じるか信じないかはあなたの勝手ですが、今年の年末から来年にかけて、特に希少価値があって不動産価値が高い物件や超格安で購入できる物件以外の普通一般の物件については、その価格が大きく下落する懸念を感じています。あたるかどうかは保証の限りではありませんが、少なくとも私はフルローンによる投資等死んでも今はしないですね。
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