不動産の任意売却の手続きの簡素化
６月５日
債務整理の局面でも問題になる話ですが、
自民党は、裁判所による競売にかける前に、
民間主導で売却する「任意売却」の手続きを簡素化する方針を固めたようです。
まずは記事をお読みください。
自民党の司法制度調査会（臼井日出男会長）は2日、担保不動産の処分を巡って、裁判所による競売にかける前に民間主導で売却する「任意売却」の手続きを簡素化する方針を固めた。担保権者全員の同意がなくても、すべての抵当権を抹消し、売却できる制度を導入する。地価の調整局面入りを受けて、売却手続きに手間取り、価値が下がる例も増えているため、制度改正で迅速な処分を促す。次期国会で関連法案の提出を目指す。
任意売却は、銀行など民間仲介者が入って借金の担保になっている不動産を売却すること。最終的に裁判所による競売にかけるよりも処理期間が短く、債権回収率が高いのが特徴だ。
たまには自民党もまともなことを考えていると思いますが、
特に資金繰りが厳しくなった会社の場合、
何順位も抵当権がついているケースが本当に多く、それこそ、その処理は、
本当に面倒くさく、本来なら抵当権をつけても、
担保として意味がないような後順位の抵当権の処理は、
抵当権抹消代狙いのような、良からぬ街金レベルのところであることが多く、
本当に不動産の流通の阻害要因になっていることは事実でした。
この話は別に目新しい話ではないのですが、
この制度は制度として良いのですが、
ただ問題は、抵当権の減額が前提とした任意売却をする時、
記事にもある担保権者全員の同意が必要と言う問題よりも、
実は金融機関の意識が非常に問題になるケースが多いですね。
これは私が体験したことなので、今は違っているかもしれませんが、
任意売却を同意をしたがらないのは、銀行など金融機関であり、
保証協会なんてまったく以前はひどいものでした。
抵当権が外れるための満額の任意売却であればまったく問題ないのですが、
抵当権を減額して外さないといけないようなケースの場合、
一番嫌がるのは銀行であり、保証協会だったですね。
まあ、担保不動産があるのに保証協会の保証と言うのも変と思われるかもしれませんが、
以前はとりあえず保証協会の保証も必要と、
特に保証協会のキャンペーンがある時などは、
無理やり銀行は担保があっても保証協会の保証を付けたがるようなことがありました。
（さすがにこのようなケースは最近はないようです。）
いずれにしても、私の体験では、付いている抵当権の減額が必要なケースでは、
ともかく銀行や保証協会は、任意売却は嫌がりましたね。
特に保証協会にいたっては、競売処理が進み、最低競落価格が出るまでは、
絶対に任意売却には応じないと言う姿勢で、お話にならなかったのを覚えています。
なぜ銀行も保証協会も任意売却を渋るかと言えば、
それは最低競落価格が出ない前に、下手に安値で合意したら、後で責任問題になるとからです。
だから、たとえ任意売却の価格がその時の相場観よりも多少とも高そう、
競売よりも有利に見えても、担当者なのか、部署なのか本部なのかは分りませんが、
万一その後、高く競落されるような近隣の競売事例が出ると責任問題になるらしいのです。
ですから今日の記事の内容は、一見大変良い話ではあるものの、
実態を考えれば、全員の同意と言うよりも、
むしろ銀行など金融機関という主役の担保権者の意識の問題の方が、
っと問題ではないかと思うのです。
だから、現在不動産取引が成立しにくいのは、
実は今述べた銀行の抵当権の減額を前提とした抵当権抹消に、
なかなか応じないことが一番大きな問題なのだと思います。
もちろん物件を持つ客が抵当権減額のようなことを、
銀行と交渉をするのを嫌うのも一つの要因とは思います。
特に一昨年から昨年の前半までのメチャクチャな高値で買われた物件を、
今の相場価格で売買しようとすれば、抵当権抹消は減額を前提としないと、
成立するはずがありませんので、
銀行は先送りしないで、案件を是々非々で考え、
ある程度の回収が見込めるのなら、ぜひ任意売却を認める方向になってもらいたいと思います。
本当に不動産の仲介をしていて、抵当権の抹消の問題で、
売買ができない事例はとても多いので、
たぶん記事にあるような担保権者全員の同意問題も重要ですが、
それよりも第一順位の担保権者の銀行の意識改革のほうが重要だと思います。
最後に先ほど書いた保証協会の話に少し戻ると、
本当に担保権者の中で、保証協会だけが任意売却を絶対に認めようとしないので、
困り果てた私は、その頃親しくしていた、
後に財務大臣までやった政治家にこの問題を相談したところ、
保証協会は、本当に一発で任意売却に応じたのには驚きましたね。
私の保証協会嫌いは、実はこのときに始まったのです。
昨日書いたことですが、保証協会が都道府県の役人の天下り先であるのであれば、
このような対応も当然だと思います。
このようなことは別にしても、
金融マインドなど持ち合わせていない役人が牛耳っている保証協会が、
日本の中小企業の資金調達の命運を握っていると思えば、本当にやばいと思いますね。
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