ことさら書きたくはないけれど
１月２４日
新聞もテレビも不景気な話しばかり書いているから、
本当は書きたくない話題ですが、
実際ファイナンスのアレンジと不動産仲介をしていて、
本当に不動産が心配な状況になってきました。
ちょうど私が大変なことになった、
前回のバブル崩壊に似たような状況になる懸念が大きくなってきましたね。
今日は弊社と私を取り巻く環境の変化を少し書いてみたいと思います。
一番驚くのは弊社に入ってくる不動産情報がここ数ヶ月の間に様変わりして、
売り情報が圧倒的に多くなったのと、
物件によって違いますが、売り情報の不動産価格がかなり下落してきたことです。
たとえば、昨年の夏にできたばかりの銀座の収益ビルですが、
満室状況なのに、この３ヶ月の間に２０億円だった価格が、
毎月１億円ずつ下がってきています。
こうなると利回りも５％そこそこになり、この物件に関しては本来の水準に戻った感じですね。
これはこの物件に限ったことではなく、
東京の都心の優良物件全般でも言える状況になってきつつあると思います。
ただまだ、売主は苦しいものの、まだ力が残っていて、頑張っているので、
表面的な価格自体は極端に下落はしていませんが、
その代わり、不動産取引の成約がすごく難しくなっているようです。
私の知っている不動産仲介に強い不動産会社でも、
昨年３０億円ほどの仲介手数料を稼いでいたのに、
今月はお正月休みがあったとは言え、
まだ１件も成約もできていないし、決済もできていないと言うのです。
また、一応大手と言われる不動産会社がエンドにいる案件でも、
手付金流れになっても決済を避けている実例も数多く見られます。
このような背景には、いつも書いていますように、
不動産案件に対するファイナンスが極端に難しくなっている側面があります。
今日も弊社の顧客である中堅不動産会社から次のような依頼が来ました。
２月中旬の融資の借換が困難になったので、
どこか金融機関ではない、
資金が豊富な事業会社や個人投資家はいないかと言うもので、
飛ぶ鳥を落とすような勢いで発展してきた会社でも借換が難しくなっているのだと、
改めて実感しました。
確かにその金額は数十億円なので、難しいのは確かですが、
でもこの会社なんか昨年なら多分全然問題なかったと思います。
だからもちろん私なんかに相談はなかったし、
この意味では弊社にとってはビジネスチャンスが出てきたなと思っていますが・・・・。
前回のバブルの時もそうでしたが、
不動産のファイナンスが厳しくなることが、
一番不動産会社にとっても、不動産市場にとってもつらいことで、
不動産取引が少なくなる最も大きな原因だと思います。
そしてもう一つの原因は、
買い手の心理が大きく変わることです。
もちろん買いたくてもファイナンスができないから諦めていることもありますが、
たとえファイナンスがOKでも、このような売り一色のような状況に入ってくると、
今買うよりも、もう少し先で買ったほうが安くなるんじゃないかとか、
もっと優良な物件が買えるのではないかと、
どうしても買い控える心理が働いてしまいます。
事実これも私の知っている不動産投資会社ですが、
この会社は資金的にはとても潤沢な資金を持っています。
でもこの会社の役員が言うには、
表面的には、情報を集めるために 買う 買う と言っているが、
本音は今はよほど優良な物件以外は様子見だと言うのです。
これは今のような環境下では、
特に金余りが激しいか、業績を落とせないような状況にある会社を除いて、
資金が潤沢な会社ならどこでも思うことだと思います。
こんなことから、不動産の流通は恐ろしく悪くなっているようですね。
昨日も超大手の不動産会社の部長もメールで言って来ていました。
そのメールを原文のままコピーしますね。
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