ある中堅不動産会社のクリスマス交流会にて
１２月１５日
タイトルのように昨日、某中堅不動産会社のクリスマス交流会に行ってきました。
取引先の不動産会社や金融機関から数多くの出席者がいましたが、
その中で、異口同音に語られるのは、
今も不動産会社にとっては逆風の風が吹いているけれど、
そんなに遠くない時点で、不動産の価格が本当に崩壊するかもしれないと言う話です。
いや、むしろ崩壊を見越して、むしろ崩壊をビジネスチャンスと捉えていこうと言うことで、
昨日の交流会の会場では、不動産価格の下落は、
もう織り込み済みのことという認識で一致していたように思います。
弊社の長年のクライアントである、
大手消費者金融になり損ねた、元中堅消費者金融会社で、
現在レジャー産業にシフトした会社の社長も、
来年早々から不動産価格が下落すると予想して、
現在手持ちの不動産を担保にして一所懸命現金化していて、
弊社もこの部分をお手伝いしている訳ですが、
２０％以上で回る収益物件の投売りがあった時に備えています。
少なくとも私の周りでは、銀行もノンバンクも不動産会社も投資家も、
大半の人たちが、来年３月くらいからの不動産価格下落を予想して、
日々のビジネスを行っているように思います。
ただ今回は以前あったバブル崩壊のように、
全国各地の不動産が一気に下がることはないと思います。
また東京の超一等立地の数百億円もするような、
希少価値のある物件については、一気に下がるどころか、
むしろもっと価格が上昇していくかもしれないと思っています。
その理由は、前者については、東京、名古屋、大阪など大都市圏以外の不動産価格は、
もともと上がっていないどころか、下がったところもあるから、
このような地域では前回のようにバブルは起こっておらず、
この地域の不動産が大暴落するとは思えないからです。
また後者は、実際私の周辺でも実在するし、
情報としても、サブプライムローンの影響などない資金力のある外資の数も多く、
これからの参入組みも含めて、直接あるいは日本企業を経由して、
希少価値のある収益性の高い大型不動産への投資意欲はまだまだ存在しています。
ということは、どんな不動産がやばいかと言えば、
大都市圏、およびその周辺の中小規模の不動産だと思います。
価格で言えば１００億以下の希少価値の少ない物件は、
正直なところ相当やばいのではないかと思っています。
特に銀座のような一等地で、希少価値となると疑問を感じる超一級品ではない、
収益性と比べて価格の上がり過ぎたような不動産については、
これは相当やばいと思います。
特にほとんど借入で購入しているようなケースでは、
このような物件投資が本当に命取りになるかも知れず、
予想だから責任は取れませんが、大胆に言えば、
早い段階に多少赤字を出しても、抵当権が外れるようなら、
損切りをしても売ったほうが良いかも知れません。
私の経験でもそうでしたが、
一旦不動産価格下落して需要が弱くなると、
わずか数ヶ月で環境は大きく変化して、
気がついたら価格を半分にしても売れなくなるようになる懸念があり、
大きな損を被る前に売却するのも大切な決断だと思います。
まあ今回はそれなりの物件なら、資金力ある外資などが、
また買い叩いて買おうとするから、前ほどの需要が冷えることはないとは思いますが・・・・
本当に希少価値があるとは言えない不動産を融資で高買いしているような場合、
本当に真剣に売却を早急に考えた方が良いと私は判断します。
またこれから投資するのなら、
やはり自己資金比率を何よりも高くすることが大切です。
自己資金がまったくなければ、融資自体がそれ程出ないので、買えないからまだ安全ですが、
２０～３０％程度の自己資金で、
今の高い価格水準の不動産を買うようなケースが一番危険だと思います。
なまじっか、この程度の自己資金があれば、購入できることはできるので、
購入する不動産によっては、一番デフォルトを起こしやすい懸念を感じますので、
投資される時は、本当によく考えて検討して下さいね。
それから、最後に１０億以内で希少価値の不動産は何かということですが、
あんまり大儲けは、しにくいかもしれませんが、
価値が下がりにくいという点では、
東京の一等地のタワーマンションの高層階の物件への投資は、
けっこう面白いかもしれません。
実際昨日行ったクリスマス交流会を開いた不動産会社では、
このような物件を真剣に探していました。
でも、高層のマンションは地震には決して強いとは言えず、
大地震がないとは言えないから、この辺りは大きなリスクです。
資金力を持っている方にとっては、
来年から数年は面白い年になるかも知れませんね。
一方地獄を見る方も出るかも知れず、
投資は必ず儲ける方がいる一方、損する方もいるという基本を、
我々は忘れない様にして、せっかくするなら勝ちたいものですね。
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