フルローンでの不動産購入は？
１２月１０日
今日書くことは何度も取り上げていることですが、
不動産担保ローンのお手伝いしていて、
ほぼ毎日と言っても過言でないほどよくある話です。
それは昨年あたりならまだ可能なケースもありましたが、
不動産を購入する時、自己資金を使わないで融資だけで購入することが、
今でも可能と勘違いしている人が、まだかなりいるということです。
勘違いしているのは不動産を購入する当事者もですが、
私と同じような仕事をしているコンサルタントの中にもまだいるようです。
何度も書いていることなので、また同じことを書いているかと言われそうですが、
でも本当に勘違いされている方が多いので再度お付き合いください。
端的に言って今不動産購入をしようとした時、
住宅ローンを使う場合を除いて、
自己資金を最低でも２０％できれば３０％程度用意しないと、
不動産担保ローン専門のノンバンクを使っても、
不動産を購入（不動産投資）はすることはできません。
その理由は簡単に言えば、
不動産価格がその価値と比較して高くなり過ぎたことが最大の原因です。
さらに貸し手側のノンバンク（銀行も同じ）にしても、
不動産の価格がそろそろ下がる局面を迎えるのではないかと、
本気で現実的に注意し始めたことも大きな原因となっています。
不動産担保ローンの専門の会社は、
原則として借り手の属性や与信よりも、
担保にする不動産の価値を最大限重視するビジネスモデルを持っており、
事故が起きた時は、借り手の保証も取っているので、
保全は担保以外の資産にも及びますが、
原則として担保に入れた不動産のみを清算することを前提に、
融資の実行を行います。
だから、原則として不動産の価値の範囲なら（もちろん掛け目は入ります）、
借り手の経済状況や資金使途が何であっても融資を実行します。
ただ、消費者金融や商工ローンの過剰融資が社会問題化したことで、
不動産担保ローン専門の会社も、
資金使途や借り手の財務状況や返済能力をチェックするようになってきています。
でも銀行と比較すると、会社の規模と比べて、とんでもない巨額の資金調達も可能になり、
不動産業者や個人投資家の不動産購入時の資金調達では良く使われています。
ですから不動産価値と比較して安く購入できる時なら、
本当に自己資金なし、場合によっては仲介手数料や冬季費用まで、
ローンのみで対応できることが本当にあったのです。
ところが不動産の価格が現在のように高くなると、
その不動産の本来的価値、つまり、
その不動産でいくらの収益を得ることが出来るのかと言う価値よりも高くなりすぎたため、
高くなりすぎている売買価格を全額融資すれば、当然融資の保全ができなくなるので、
ノンバンクはしなくなったのです。
このことは不動産担保ローン専門のノンバンクとしては当然なことで、
この当然なことをしなかったのが平成のはじめのバブルの時だったのです。
このことで多くのノンバンクが倒産しました。
もちろん銀行も破綻したところもあったし、巨額の不良債権を持つことにもなったわけです。
だから、この時の学習効果もあるでしょうし、トラウマもあるでしょうから、
ノンバンクとしては、よほど何らかの理由で不動産を安く買えるケースを除いて、
今も今後しばらくは、フルローンで不動産を購入するような顧客への融資をするわけがないので、
非現実的な計画は考えないようにして欲しいと思います。
過去に成功体験のある顧客に限って、現在もできると思う傾向があるので気をつけて欲しいですね。
時々読者の方からも、フルローンによる不動産購入を検討している旨のご相談があるので、
今日はしつこいようですが、再度この問題を取り上げました。
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