飲み屋ビル（ソーシャルビル）の融資について
１０月２６日
読者の方から飲み屋ビルへの融資について苦戦しているので、
何か参考になる記事はないかとのメッセージをいただきました。
しかしながら、あくまでも体系的に書いているわけではないので、
恥ずかしながら、自分自身どこで何を書いたか、正直なところ明確な記憶がなく、
この場を借りてメッセージをいただいた方へお答えしたいと思います。
飲み屋ビルへの融資と言われても、
飲み屋ビルを購入するための資金の融資のことなのか、
飲み屋ビルを持っていて、この飲み屋ビルを担保に融資を受けたいのか分かりませんが、
前者の可能性のほうが高いと思うので、
飲み屋ビルを購入する時の融資と言う前提で話を進めたいと思います。
この融資は一言で言って、かなり難易度の高い融資です。
まして読者の方の文面からは、
ノンバンクではないところからのようなニュアンスが感じられたのですが、
余程購入する方の与信が非常に高いか、別の担保でもない限り、
まず持って、まずメガバンクはNGだと思います。
地銀も時々驚くような不動産がらみの融資をする横浜銀行と言う手もありますが、
これも宝くじのようなもので、余程タイミングと拠点が運良く積極的な状況でなければ、
難しいと思います。
総じて地銀も難しく、金額にもよりますが、
なかなか良い案件に恵まれない地元の信金なら、
金額などケースによってはメガバンクや地銀よりは可能性が高いかもしれません。
しかしながら、これも宝くじですね。
まずは、なぜメガバンクがNGかと言うことですが、
そもそも現在、不動産関連の融資には積極的ではありません。
なぜかと言えば、金融庁の方針が不動産融資にネガティブだからです。
金融庁の銀行に対する検査では、過去の融資に対しても、
その担保が毀損していないか、こと細かくチェックして、
少しでも問題があると、対象債権者区分の変更を指示され、
引当金の積み増しを要求されるので、
銀行は現在非常に不動産融資にはネガティブと言う背景がまず存在しています。
もちろん総量規制的な指示も受けているはずなので、なおさらのことです。
そして、特に飲み屋ビルについては通常の不動産融資より数百倍はネガティブでしょうね。
なぜかと言えば、飲み屋ビルはややもすると、
実態は「また貸し」のような権利関係が複雑なことも多いし、
事件や火災などの懸念も高いし、
更には法律違反の営業をしている店舗も多いので、
いわゆるコンプラ上の問題が大きいし、
融資のトラブルが起きても、担保の処理が他の不動産よりは数段難しいと言う問題があります。
たとえば風俗営業を無許可でやっている性風俗の店舗などは、
コンプラ上大きな問題になります。
こんなことから飲み屋ビルに好き好んで融資する金融機関は、
まずはないと思っていただくことが大切です。
ではノンバンクはどうか、
ノンバンクでも優良なノンバンクは、基本的にはやりたがりません。
では何でもありのノンバンクはどうかというと、
今まではやっていたがと言うのが多分正しい認識だと思います。
なぜなら、何でもありのノンバンクは、
ほとんどのケースで過払い利息返還リスクを持っているので、
財務内容が悪くなっていて、
融資をしたくても、融資をする資金の調達に困っていることが多く、
このようなノンバンク、具体名は避けますが、
恐ろしい勢いで信用収縮を起こしていますので、ここも難しくなったと言えます。
要は、ソーシャルビルへの投資を、
融資を期待してやること自体間違いで、
この種の投資は自己資金をいっぱい持っている会社や個人がするものだと思って欲しいです。
また、ソーシャルビルは、保有した後、
このビルを担保に融資を受けようとしても、
購入時と同様やはり難しいので、
余程高利回りとか好立地とかで、しかも資金は潤沢と言う方でないと、
多分手を出してはいけない投資物件だと私は思います。
また最後にソーシャルビルは地域によっては全く担保に見られない地域もあるので、
要注意です。
たとえば歌舞伎町の地域は一部の地域を除いて以前は犯罪や問題が多かったので、
非常に担保になりにくい時がありました。
多分この状況は変わっていないと思いますが、
最近はさすがに弊社にも歌舞伎町のビル購入のための資金調達の依頼は無くなったので、
現在の状況はイマイチ分かりません。
ましてソーシャルビルとなると、９９％融資による資金調達は困難と思います。
ざっと、飲み屋ビルに対する融資の話をしましたが、
一見利回りが良いと思われるのか知れませんが、
なんで数多い不動産の中から諸条件の悪い、飲み屋ビルに投資しようと思われるのか、
私にはイマイチピンと来ないと言うのが実感です。
まあ逆張りの考え方もありますが、
あくまでもこの種の物件への投資は自己資金を持っていることが最低条件です。
弊社に飲み屋ビルの融資のご相談があった時は、
お節介かと思いますが、止めるようにアドバイスするようにしています。
特に自己資金の少ない方へは・・・。
お願い
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