いよいよ総量規制状態になってきた
１０月５日
私が前職の時、大変な不動産不況に遭遇し、天国から地獄に落ちたのは、
国の方針でインフレ退治と称して、不動産に関連するお金の流れを止められたからです。
もっと言い方を変えれば、
不動産投資のための融資をギューッと閉めるように、国が指示したからです。
銀行は不動産会社や事業会社や個人の不動産投資家にはもちろん、
ノンバンクの不動産融資に対するお金も出さなくなったので、
不動産の流動性は大きく支障を来たし、
一気にご存知のような資産デフレに陥って行ったのです。
最近あっちこっちから悲鳴が聞こえるようになりました。
不動産会社への融資は滅茶苦茶厳しくなったし、
たとえば転売目的の銀行の不動産融資は壊滅状況になりましたし、
不動産担保ローンを取り扱うノンバンクに対する、
銀行融資もかなり厳しくなってきたようで、
以前のバブル崩壊時の総量規制状態が戻ってきたような気がします。
ただ以前と違うのは、日本政府がコントロールできない外資マネーの存在が大きく、
以前のように一気に不動産の流動性がなくなっていないところが、
まだ本格的な不動産不況にはなっていないところだと思います。
たとえば、弊社が親しくする外資系不動産担保ローン専門のノンバンクの場合は、
まだ資金は潤沢でまったく問題がありません。
それでも最近は比較的審査が甘かった、
国内の私募ファンドへのファイナンスも厳しく規制されていますので、
ファンド組成ができない事例も多くなってきたように、
投資家の買パワーは間違いなく弱ってきていると思われます。
もしこれで、外資マネーの不動産への流入が激減すると、
一気にとは言いませんが、不動産市場は混乱する懸念が高くなってきています。
また外資についても、ご存知の米国のサブプライムローンの破綻により、
実際私の知っている超大手の外資もお金を閉めてきているし、
かなりやばい状況寸前の状態になっているような気がしてなりません。
実際問題として、上場したり、上場間近のような中堅不動産会社は、
本当に思うような資金調達ができず、マジで悲鳴が聞こえ始めています。
以前もブログで書いたように、
不動産会社は上場会社程度に業態が大きくなってくると、
数年間事業を休んで寝ていようと言うことができにくいため、
かなり収益性の低いプロジェクトにも投資するし、
無理な資金調達をせざる得ないケースが多く出てくるので、
万一不動産市況が悪くなると、
抵抗力は弱く、一挙に経営破たんしてしまう懸念が大きくなります。
こんなことが懸念される現在、
ここしばらく続いていたような、不動産の売り手市場の状況は一変する懸念があり、
この懸念が現実化すると、今までどんどん上がっていた不動産価格は上げ止まるだけではなく、
一気に下がっていくことが予想され、流動性も一気になくなってしまいます。
中堅不動産会社の恐怖感は相当なものではないかと予測されます。
懸命な読者の方々なら言わなくてもご理解されていると思いますが、
ここ数年のような気持ちで投資すると危険性は高いし、
資金計画も資金調達も、相当慎重にやっていかないと、
今までより数十倍も困難になっているのでお気をつけいただきたいと思います。
本当にノンバンクによっては、ノンバンク自体の資金調達が超厳しくなっていて、
顧客にカネを貸したくても貸せない状況が垣間見えてきているので、
本当に投資判断、経営判断はより熟慮されることをお薦めいたします。
不動産投資だけではなく、
少なくともノンバンクと中堅不動産会社への株式投資も、消費者金融同様、
お気をつけいただきたいと思います。
REITについては銘柄次第でしょうね。
正直なところ？？？です。
こんなことを書くと、また業界の関係者か何か知りませんが、
事態のやばさをひたすら煽る事になってよろしくない的な意見を述べる、
頓珍漢な阿呆もいるから困ったものですが、
信念を持って言いますが、
できれば、やばくならないことを祈りますが、
かなりやばい状況になってきていることは事実で、
間違った判断だけはされないように、人生を間違わないように、
少なくとも一層熟慮だけはして後悔しないようにはしていただきたいと思っています。
行け行けドンドン、今までの成功体験の単純な繰り返しは危険です。
パチンコ業界、消費者金融に続いてノンバンクと不動産がやばくなってきたことは、
目が開いている人なら当事者も含めて多くの人が感じるようなってきていると思います。
私もそうでしたが、自分ところだけは大丈夫、
自分ところだけは違うんだと思いたくなっている経営者の数は相当増えているようですね。
でも、世の中は損をする人がいれば、一方で儲かる人が出てくる、
このことは世の常ですが、
やり方考え方を違った視点から見れば、
大きなビジネスチャンスを感じれる時になったことも事実です。
企業秘密なので書けませんが、
弊社にとっても大きなチャンス到来かなと、弊社の社長とも日々話しているところです。
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