現在の中小企業を取り巻く資金調達の環境は 不動産担保ローン編
９月２６日
今日外資系の不動産担保ローンを提供する会社の代表者と会いました。
この代表者は大学の後輩でもあるので親しく、いつも忌憚のない意見交換ができるのですが、
やはり不動産を取り巻く資金調達の環境も、
先日書いた銀行からの無担保を前提とした運転資金の調達同様、
厳しくなってきているという点で認識は一致しました。
だから不動産投資のための資金調達や、
手持ちの不動産を担保にした融資を受けるのが難しくなってきています。
何が難しくなっているかと言えば、
まずは不動産評価が以前と比較すると高く見てくれないことと、
金利水準が上昇傾向にあることです。
と言うことは、手持ち不動産の有効活用のケースでは、
既存の抵当権の借入残が低ければ、融資は可能なものの、
希望金額より低い融資額になったり、
調達コストが高くなるだけですが、
不動産投資（不動産購入）の時は、融資額も金利も高くなるから、
以前より自己資金の部分の必要額が大きくなります。
と言うことは、以前のように全額融資で不動産購入をするようなことが、
難しくなってきたということです。
このことはとても重要なことで、
この環境変化を把握してない方がとても顧客の中でも多いので、
注意が必要と思い、今日の記事を書くことにしたわけです。
ですから、市場価格よりも何らかの理由で相当安く買うことができるケース以外では、
自己資金を持たないで不動産投資ができなくなったと言うことになります。
また金利が上昇傾向にあるので、
購入後の元金及び利息の支払いが当然大きくなるため、
家賃収入とのバランスが極めて悪くなる懸念が出てきますから、
やはりこの部分でも相当額の自己資金がないと難しくなってきたと言えます。
このような環境の変化は、それでなくてもやばくなってきている不動産市場は、
本当に黄信号から赤信号点滅の状況になってきたと感じます。
いや、思ったほうが安全だと思います。
読者の方で、まだ不動産投資の夢を追いかけている方がいらっしゃるのなら、
ぜひ慎重に物件ごとの判断と言うよりは、
不動産投資自体が自分や自社にとって必要なのか、
やっても大丈夫なのか、正しいのかと言うことを、
真剣に考えて欲しい時期に来たと申し上げたいと思います。
非常に失礼ながら、自己資金を潤沢に持たない投資家の方は、
そろそろ手控える時期に来たと断定的に申し上げて良いと思います。
今日の社長以外でも、
不動産担保融資の大手各社と話してみても、
今日の話とほぼ同じの見解を持っていますので、
もうそろそろ、不動産投資の甘い夢を考えるよりは、
馬場を引かない努力をしなければならない時期になってきたと思ってください。
最後に不動産融資については、
銀行がどのような対応がするかと言えば、
これはノンバンク以上に厳しいものがあります。
ですから、既存取引の銀行で断られたような場合、
他の取引をしていない銀行に相談しても９９％難しいと思って下さい。
理由は金融庁が銀行の不動産融資に非常に厳しくなっているからです。
既存融資の担保の資産査定を非常に厳しくチェックするようになっているし、
ケースによっては融資先の債権者区分を落とすように指導されることも多いそうで、
弊社の銀行の各担当者レベルでも、
一応審査をするとは言うものの、非常にネガティブと言って間違いないですね。
だから会社の与信以上の高額な融資額のケースで、
コンサルタントなどに相談した時、
○○銀行に相談するとか、
○○銀行と話がついたなどと言うようなことがあったら、
９９％インチキ話であると思っていただいて間違いありません。
先日も、今日会った外資系の社長の会社で成約できた案件などは、
インチキなコンサルタントに１年振り回されたそうで、
どこに打診したか聞いたら、銀行とオリックス。
失礼ながらこの会社の力では２００％無理なのに、
よくもまあこんなミスリードをするものだと思いました。
気を付けてくださいね・・・・。
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