『不動産のもう一つの見方』

４月３０日

過去に何回か、不動産への投資は、バブル的な要素が強くなってきているので、

慎重にしたほうが良いと言う記事を書いてきましたが、

そんな不動産の将来に対する不安がある一方で、

いやいや、まだまだ、世界的な観点から言えば、

日本の不動産には割安感があって、

まだまだバブル破壊が起こる状況ではないと言う声があるのも事実です。

まずは次の二つの記事をお読みください。

外資：日本不動産に旺盛な意欲　ＡＮＡホテル買収など　

　全日本空輸（ＡＮＡ）保有の国内１３ホテルの売却先が、米大手証券グループのモルガン・スタンレーに決まったことは、日本の不動産に旺盛な投資意欲をみせる外資の存在を際立たせた。

　モルガンが提示した買収額は約２８００億円。ＡＮＡのアドバイザーを務めた米ジョーンズ・ラング・ラサールは「アジア太平洋地域のホテル売却案件で過去最大」と評する。ＡＮＡは、内外約５０の金融機関や投資ファンドに声をかけたが、外資系投資銀行などの潤沢な資金の前に国内組は、最終入札を前に振り落とされたという。

　外資による国内不動産投資では、昨年９月に外資中心のファンドが東京駅に近いビル「パシフィック・センチュリー・プレイス」のオフィス部分を２０００億円で購入。また、豪州の複数の日本不動産専門ファンドが積極投資を進めている。背景にあるのが、日本の不動産の割安感。上場不動産投資信託で比較すると、欧米では利回りが長期金利より低いか同じだが、日本では長期金利を約１．３％上回り、投資のうまみが大きい。

　石沢卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリストは「外資は日本の不動産を割安と判断しており、今後も外資の投資が増えるという見方が多い」と指摘する。

私募ファンド：資産総額８兆２千億円に　不動産証券化協会

　不動産証券化協会（理事長・岩沙弘道三井不動産社長）は２３日、機関投資家などプロ向けの不動産私募ファンドのうち、同協会会員２０９社が組成しているファンドの資産総額が昨年末に約８兆２０００億円に達したとする調査結果を発表した。一昨年末の約６兆１０００億円から３割以上増えた。

　不動産投資信託のうち上場している投信の同時期の残高も約５兆４０００億円と約６割増えた。会員会社以外の私募ファンドが４兆円程度と推測されており、不動産証券化市場は合わせて１７兆～１８兆円規模に達したとみられる。

　日本の不動産が海外に比べ投資利回りが高く、外資マネーが流れ込んでいることなどが背景にある。岩沙理事長は「国内不動産の規模から考えると私募ファンドはまだ成長途上」と述べた。

このようにまだまだ日本の不動産に対して、割安感があって、強い需要があると言うのですが、

このことは、日常の仕事で感じることとも乖離はしていません。

しかしながら、気を付けないといけないことは、

記事にも書いてあるようなことが、

あらゆる不動産物件に対することかと言えば、

決してそうではないと言うところと、

もう一つは、外資やファンドが興味を示すような物件自体が、