不動産担保ローンの現状から
４月１９日
先日も書いたように、最近不動産担保に重きを置いた不動産担保ローン専門会社での融資案件が、
ほとんど成約できないようになってきています。
この理由として、この間は現在の不動産市況が、
まだまだ売り手市場のため、売り手が考える売却価格がかなり強気で、
たとえば、実勢価格がまだ下がっているような地域でさえ、
東京など都市部の不動産価格高騰を見て、
勘違いをしているのか、高い価格提示をしていること。
このため、ノンバンクが不動産評価を算出するのに使う、
収益還元的な考え方で算出する評価が、
かなり実際の売買価格よりも低く、
自己資金を持つ顧客でないと成約できなくなっています。
ただ、今日はこれにもう一つの要因が強くなっていることをお話したいと思います。
それは、いつの間にか、気がついている方も多いとは思いますが、
いわゆる融資可能額を算出する時に不動産評価に掛ける、掛け目自体がかなり低下していることです。
以前は、良い立地の物件であれば、
顧客にとって良いか悪いかは別にして
不動産評価の９０％とかケースによっては１００％融資されることがありました。
たとえば不動産業者がワンタッチで売却できるようなケースでは、
この融資の使い勝手は非常によく、
ほとんど自己資金がなくても、客付けさえ確実にできているのなら、
リスクの少ないビジネスが可能だった訳です。
ところが最近は何度も書いているように、
取引価格自体が、収益還元的な価格から高値に乖離しているし、
さらに不動産価格を出す時に考慮される掛け目自体が低くなっているので、
ケースによっては、取引価格＝融資希望額が２倍程度違うことも多く、
アレンジする弊社も案件が成約できないので、商売上がったりで泣きの涙になっています。Y(>_<、)Y
じゃ何のために掛け目が低くなっているかと言えば、
貸付債権の保全を考えればこれは当然で、
理由は不動産市況の先行きを、ノンバンクが弱含みと言うか、
そろそろマジでヤバイと考えているからです。
でも、こんな時期でも、大家さんになって儲ける的な本やセミナーで、
洗脳されたといえば失礼な言い方ですが、
まさに洗脳されているような方がたまにいらっしゃることも事実。
何が何でも不動産投資となぜ考えるのかまったく不思議です。
以前数百億円も不動産投資して失敗した私が言うのもブラックジョークですが、
投資はもっと複眼的な観点で検討することが何よりも重要だと思うのですが・・・。
でも思い込んでいる人は、私もそうでしたが、なかなか聞く耳を持たないので、
言っても無駄なケースも多いですね。
今投資しないとチャンスを逸するなんてことは、この世の中全くなく、
一旦不動産市場がおかしくなってからの方が、
今だから言えるのですが、遥かにビジネスチャンスは大きいですよね。
つまり逆張りの時期に投資できるように、
今は知識と情報と人脈と資金調達力を磨いておく時期ではないかと思っています。
でも弊社も仲介については別会社である不動産会社を使って、
バンバンやっています。
でも、不動産に投資する時期でないことだけは確かだと思い、
弊社も一時投資ポジションを持とうかと検討した時期もありましたが、
今はまったく考えにくくなっています。
不動産投資原理主義的な単眼的な発想が危険な時期に来ているのは、
今日お話した掛け目が下がっていることからも言えると思います。
お気を付けください。
困って弊社の顧客にならないようにしていただきたいと思います。(＾～＾)
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