不動産会社に持つ懸念とは
３月４日
弊社も事業的な観点から、
中小企業の顧客の方の資金調達のお手伝いだけでなく、
最近は不動産を扱う会社の資金調達のお手伝いや、
こんな日常の中、少し不動産会社に対する懸念を持ち始めています。
それは、特に中堅の不動産会社、
特に上場を控えた会社と大手ではない上場して間もない会社に対してです。
どんなことに懸念を感じるのかと言うと、
会社として、部として、課として、個人としてのノルマと言うか、
売上目標達成のため、本来なら手を出さない方が良い様な物件にまで、
手を出すようになってきているからです。
別に会社が大きくなることがいけないと言う訳ではありませんが、
たとえば、上場を控える会社なら、監査法人や証券会社が求める売上達成のため、
また上場後の会社であれば、その株価と業績維持のための、
売上高の量的な目標をひたすら達成するため、
先ほども言ったように、本来なら投資不的確ではないかと思われるような物件を、
無理して購入しているケースが多くなってきているような気がしてなりません。
要は高く買いすぎているのではないかと言うことなのです。
もちろんみんな馬鹿ではないから、
今の不動産市場の推移について、
能天気にただ強気に将来を予想しているわけではありませんが、
それなりの業態に発展している会社は、
固定費だって馬鹿にならないし、まして上場を控えていたり、最近上場した会社にとっては、
減収減益という状況だけはどうしても避けたいという判断が優先されるので、
現在のように、投資効率の良い不動産物件がなかなか見つからないような状況になると、
非常にその経営が難しくなってきます。
不動産会社の収入は、仲介と、
不動産を購入して転売するか、加工して販売するか、あるいは長期保有するかの、
３つの選択肢に限られます。
しかし、数年の間に上場したり、これから上場する会社に限れば、
基本的には不動産を購入して販売する方が、
仲介や賃料収入を前提としたビジネスモデルよりは、
上場するにしても、上場した後も、その要件を満たす売上の数字を作ることが簡単で、
どうしても売買の形態をとることになります。
そして、売上を作るには、当たり前ですが、不動産仕入が必要となるため、
売上を上げることが至上命題にあると、
今の売り手市場のような状況下では、良い条件による物件購入が難しくなるため、
先ほどから書いているように、無理な不動産購入をしてしまいがちです。
私が天国から地獄に落ちた前回のバブルの時とは少し状況は違っていますが、
とは言っても、何らかの理由で不動産価格の調整局面が強くなった時、
（前回同様、計画的に不動産価格の下落を図る良からぬ輩が海外にいたら・・・・）
これらの会社の多くはやばいことになると思います。
今回の世界同時株安は私も一過性のものと思いますが、
今回の暴落が、不動産下落のきっかけになるかどうかは分かりませんが、、
このような何らかの暴落が、不動産価格の下落に対するシグナルになるのは確かだと思いますので、
これからは少し注意が必要ではないかと思っています。
前回のバブル時も、今は懐かしく感じますが、
フセインのクウェート侵攻が原因のように見えた、株価下落が、
不動産下落のシグナルでした。
現在は、確かに弊社もいくつかの外国のファンドから優良物件の紹介を依頼されていますし、
その投資スタンスはまだまだ強気で続くかに見えますが、
彼らはそれこそ、、NGとなった時の決断はハードランディングを厭わないので、
あっという間に、いなくなるようなことは普通なので、
彼らの投資意欲がまだまだ強いからと言って、
安心はできないと思っています。
いずれにしても、不動産会社を継続して増収増益する会社にするのは、
以前のように、長期にわたり不動産価格が右方上がりにいくとは限らない現在では、
至難の技と言えるかも知れません。
少しこの続きは、明日以降にも書きたいと思います。
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