不動産事業の再生は難しくなっている
１１月４日
今日書くことは不動産市場が活発になり、
不動産価格が上昇したり、その下落率が下がると、当然起きることなので、
いまさら書くことではないと思いますが、確認の意味も含めてご一読ください。
このブログをご覧の方の中にも、
不動産（自宅も含めて）において、利払いや元金返済が約定通りできず、
金融機関とトラブルが起きている方がいらっしゃると思います。
このような状況は、多くの場合、不動産購入時に借入依存率が高いか、
金利や融資期間など条件が収入とのバランスを欠くことから起き、
あるいは、所有の不動産を担保に借りたお金が、その資金使途である投資や事業の失敗で、
返済できなくなったりする時に起こります。
いずれにしても、トラブルになっている不動産が自宅であったり、
商売上手放しにくい場合であったり、
あるいは将来性や収益性から、投資対象として手放したくない場合、
一時一世を風靡した「借りた金は返すな」的な本に良く取り上げられていたように、
第三者に所有権を移し、この第三者に家賃を払って、
事実上現在と同様、住み続けたり、事業の拠点として使用したりし、
何年か経過してから、その三者から買い戻すことは、
財産保全の方法としてよくやられてきた手法です。
この時この手法の成否の一番のポイントは、
自分から第三者に不動産を売却する時に、
金融機関等の抵当権をいかに減額できるかどうかが、
最終的に買い戻して、所有不動産として正常な姿に戻せるかどうかの分岐点になります。
以前はこの抵当権の減額が、
不動産価格の下落傾向や、市場の流動性の欠如と、金融機関自身の体力のなさから、
金融機関等も早く解決したほうが得策と、
特にサービサー法ができてからは、無税償却の道筋もついたので、
けっこう大胆な抵当権減額に応じてくれることが現実的にありました。
ところが現在のように一部とは言え、
バブル再来かと言う不動産市況下では、なかなか大胆な抵当権減額には応じてくれなくなっています。
この理由は書くまでもないことですが、
金融機関自身の体力回復と、不動産価値の急激な目減りの懸念がなくなったわけですから、
慌てて大幅な抵当権減額そして抹消に応じなくとも、
むしろ現状のままのほうが有利になる場合もあり、
まして債務者にゆとりがあるような場合はなおさら大幅な減額には応じなくなっています。
このことは、ブログの読者から顧客になっていただいた東京の資産家の方の案件でも確認できます。
この方の場合、別に返済や利払いができなくなったからではなく、
金融機関自体がなくなったためその債権がサービサーに移っただけで、
ご自身に責任はまったくありません。
それでも所有不動産の債務がサービサーに移ると、
当然イメージ的なデメリットも出てきますし、
サービサー側から早期の一括返済などを求められることもあります。
このような場合、債権額より減額された和解案を提案されるのですが、
以前と比較すると、その額の大幅な減額は難しくなってきていて、
この方の場合も、ゆとりがあるだけに、逆の意味で足元を見られ、
サービサーは強気でなかなかこの方の希望額まで抵当権の減額をしてくれません。
今このようなことは、特に不動産価格が上昇あるいは堅調な、
たとえば東京、横浜、名古屋、大阪、福岡などでは起きていますので、
以前のままの認識で、サービサー法の恩恵で、
金融機関は抵当権の大幅な減額に応じてくれると思っていると、
まったく計画が狂ってしまうことになるのでご用心いただきたいと思います。
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