Ｓ興産と違法建築
７月２５日
違法建築と言えば思い出されるのが、
前回のバブル期、派手に踊りまくった大阪のＳ興産と言う不動産会社です。
この会社は確か９６年か９７年に倒産するのですが、
この会社に巨額の融資をしていたのが例の住専でした。
住専は１９７０年代に銀行各社が出資され個人向け住宅ローンの専門会社として設立されたのですが、８０年代になって、銀行本体が個人向け住宅ローンに積極的に参入したことで市場を失い、当時バブル経済に向って積極的に不動産投資していたＳ興産のような不動産会社への融資にシフト。
これがバブル崩壊で巨額の不良債権を持つこととなって、
住専各社の大半が破綻したと記憶しています。
Ｓ興産は、俳優の○宮辰夫のパトロンとしても有名でしたが、
容積率をオーバーする違法建築物を建てまくったことでも有名で、
数百棟あったビルの内、大半が違法建築であったと記憶しています。
またこのＳ興産の不動産取引における行儀の悪さも有名で、
私は取引をしたことがなかったので聞いた話ですが、
何人かから「参った」「二度とお断り」のような話を聞きましたので、
まず間違いないと思います。
どう言うことかと言うと、
ともかくこのＳ興産は、いざ不動産売買の決済になると、
難癖を付けまくって、常識を超えた金額を値切ったり、契約を破棄するのです。
決済の当日までに申し立てすれば良いような事項について、
決済日当日の席まで黙っており、
それこそ売主、金融機関、司法書士、仲介業者が一堂に会した決済の席で、
大声を上げて難癖をつけるのですから、
全くひどいもので、業界の嫌われ者でも有名でした。
これ以外にも百人以上の社員がいた会社なのに、
源泉徴収をしていなかったか、納付していなかったか忘れましたが、
源泉納付という初歩的なことさえやっていない、
常識外の会社でもありました。
ところで今日書きたかったことは、何かと言いますと、
現在は不動産を担保に融資をするノンバンクでも、
容積率オーバーなどの違法建築に対するチェックは、
まともな会社ならかなり厳しくやっていて、
銀行が出資してできた住専が違法建築王のＳ興産に融資していたようなこと自体、
現在とは隔世の感があるということです。
現在ネットでいろいろ調べたのですが、
Ｓ興産の借入先の詳細は出てきませんでしたが、
やはり関西のヤミ的な連中との結託が原因で逮捕された理事長の信組や、
問題の信金も、私の記憶では多額の融資があったように思います。
確か破綻した相互銀行も融資残があったように思います。
ともかく当時の銀行やノンバンクの融資は異常で、
怪しげな性風俗の入居するビルでも問題なく担保になりましたし、
大手銀行でさえ、不動産価格の１２０～１５０％位の額の融資をしていたと記憶しています。
もちろん融資において、
現在の不動産の収益還元法による適正価格のような考え方も皆無で、
たとえばその頃不動産の急激な上昇があった大阪の例で言えば、
大阪の目抜き通りである御堂筋沿いの土地が坪単価８０００万円だから、
周辺の少し入ったところは坪単価６０００万円だと言うようなイメージで価格が決まり、
じゃ今後の上昇期待値を考えて１億円融資しようといった、
現在では考えられないような融資が行われていたのですから、
バブル崩壊による銀行やノンバンクの不良債権が巨額になったのも頷けます。
そもそも御堂筋沿いの土地が８０００万円と言うのも、
利用価値云々ではなく、東京のたとえば大手町がいくらだからといった具合で、
まったく価格の数字の根拠が何か分からない形で、
需要と供給だけで決まっていたような感がありました。
少し横道にそれますが、
バブル期、大阪の最高額の地価の場所を変えたと記憶しています。
それは確か、梅田の阪急百貨店前から、堂島の堂ビル前への変更でした。
東京は長く銀座４丁目だったと思いますが、
この当時阪急百貨店前では、銀座４丁目より地価が高くなるので、
さすがに整合性が取れないと言うことで、
大阪の場所が変更されたと記憶しています。
これなんか収益還元法の考え方の欠如の良い例だと思います。
ともかく不動産を持ってさえいれば、
銀行自身がでっち上げ的な融資をしてくれたのですから、
凄い時代であったと思います。
私も時々書いていますが、
今の不動産市場はかなりピークに達している気がしています。
しかし、前回のバブル崩壊時のようなメチャクチャな融資行われていない分、
前回のバブル期末期のように、
急に融資が全く付かなくなるような事態はないかも知れず、
その分、市場が急に崩壊するような懸念がないかもと、様々な考えを巡らせ、
今後の不動産をどのように考えるのか悩ましいのが現状です。
容積率オーバーの常習犯、Ｓ興産のような会社はさすがに現在はないと思いますが、
最近のオリックス系の会社、新生信託銀行、ＪＰモルガン信託銀行の業務停止を見ると、
やはり少しやばい時期が近くなったかなとも思います。
日本は何でも横並び的な意識があるので、
不動産会社ならリートが良いとなると、
猫も杓子も、投資的確な不動産がなくても無理やり参入するような傾向は否定できません。
ですから他のリートやファンド、あるいは銀行やノンバンクの担保の評価で、
怪しいケースがいっぱいあるかも知れず、
これからの金融庁の検査結果が注目されます。
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