銀行融資に対する常識との乖離 １１ （決算書編）
１月９日
今日はオフバランスについて、もう一つご案内したいと思います。
それはこのブログでも何度も書いて来ていますノンリコースローンです。
ノンリコースローンについては、以前書いた記事をご参照（０５年２月１４日）いただきたいと思いますが、
設立されたＳＰＣ（特定目的会社）にオーナーは投資総額のの２０～３０％出資をし、
残額を金融機関からこのSPCに融資を受ける方法です。
通常の融資はリコースローンと言うのですが、
要は返済義務がこの物件の以外の資産に及ばないローンとご理解下さい。
具体的に言うと、何らかの理由で金融機関への支払いができなくなった時、
この物件を手放すこと。つまり出資した範囲の弁済ですべて完了するローンです。
ですから、大地震などが起きたり、賃貸事情の悪化で家賃収入が見込めなくなった時など、
このローンであれば、他の資産を失うようなことがありません。
このように書くとノンリコースローンは万能のような印象を与えると思いますが、
決してそうではありません。
まず特定目的会社を設立したり、
物件の監査や資料作成などでけっこうなイニシャルコストがかかります。
この点はまだはっきりしたことは言えませんが、
このローンは物件がすべてとも言えるローンなので、
今回のような耐震構造が偽造されているような物件がもっと広がりを見せた場合は、
物件調査の内容も細かくなって、調査費用などイニシャルコストがもっとかかることも考えられますし、
金融機関の審査もかなりうるさくなる懸念が考えられます。
ですからこのローンは高額の物件でないと、
オーナーにとって費用対効果が合わないケースがありますし、
よく弊社の顧客でも勘違いされるのは、
個人の住宅にも適用されないのかと言うことですが、基本的に現時点ではNGで、
あくまでも家賃の発生する物件でないと対象でないとご理解いただいて良いと思います。
それからもっとも違うのは、
この物件の運営はオーナーではなく、信頼できる第三者の不動産管理会社が行うと言うものです。
逆の意味で、物件が毀損しないように専門の管理会社が運営管理をしてくれるので、
この意味では、資金の自由は利かない代わりに、
物件の価値は下がることなく保てるメリットがあります。
このようなノンリコースの非常に効果的な場合について、
このローンのイメージを掴んでいただくためにも、１件ご案内いたします。
資産を借入で対応した割合が多く自己資本比率の悪化している会社があったとします。
このような場合、不要資産の処理が必要であることはもちろんですが、
この会社の場合は、所有しているビルはすべて自社で使っていて、不要資産が無く、
売却もしたくない意向を持っているとします。
このような時に、このノンリコースローンは一つの選択肢になります。
具体的に言いますと、設立されたSPCに自社ビルの所有権を移し、
この会社は２０～３０％の出資をして残りを金融機関から融資を受けます。
このことによって、SPCに売却した資金で既存の融資を返済できるので、
まず自己資本比率がアップしますし、
物件自体はSPCから賃貸借契約を結んで借りて、今まで通り使用できます。
また所有ビルに付いている抵当権が小額の場合であれば、
売却代金から既存融資の返済額を差し引いた金額の現金を取得できる、
いわゆる資産の流動化が可能にもなります。
このように、ノンリコースローンは自己資本比率を低くしていた、過剰投資の処理をすることになり、
自己資本比率アップ→銀行の格付けやスコアリングの数字改善
→銀行融資が受けやすく、条件も良くなる。と言ったことに寄与します。
お願い！
お一人でも多くの方にお読みいただけますよう、ブログランキングに参加しています。
大変お手数ですが、次の二つのランキングをクリックしていただけると幸いです。
☆クリックありがとうございました。
このブログの内容とリンクしたＣＤです。
詳細は次のアイコンをクリックして下さい。
