借入金過大会社の実例 ４
９月２１日
では収益の上がっている本社ビルや飲食店舗の固定資産とリンクする借入金はどのように処理するかと言うことですが、様々な方法でオフバランス化します。
今日はまず本社ビルのオフバランスについてご案内したいと思いますが
一言にオフバランスと言っても様々な方法が考えられます。
第一番目の方法は第三者に売却して、現在使用している店舗や事務所を賃貸で使用する方法です。
この本社ビルは東京都下でも某私鉄沿線の特急も停車する駅に近い非常に良い立地ノビルなので、
現在の不動産の状況であれば十分に良い条件での売却は可能と考えられる上、
多分、現在はここ５年先を考えた時、最も高い価格で売れる可能性が高い時期と思われますので、
弊社のお薦めはこの方法です。
その理由は、第一に上記のように現時点が最も有利な条件で売却できる時期であること。
第二に、このビルが築古であることです。
築年数が２０数年経っているので、これから改修やメンテナンスにかなりの費用がかかること。
それから、何よりも大きなリスクは地震リスクです。
多くの方々が地震リスクを軽く見がちですが、世界で日本ほど地震の多い国はないそうです。
市況が数年前のように非常に悪い時期で、安値で買うのならともかく、
現在のような市況の時点では、何度も書いているように借入金で不動産を購入する場合は本当に大きなリスクになります。
中にはふざけた不動産業者などは、
「地震なんて天災だから起きれば運が悪いと思わないとしょうがない。
地震なんて考えれば不動産なんて買えないですよ。」と、
戯けたことを言いますが。
その通りで買わなきゃ良いです。
地震も市況の暴落も見越したスタンスが、これから我々にも求められる投資ポジションと私は思います。
もう横並びで、知り合いがみんな家を買うから、自分も家を買うなんて時代ではありません。
弊社の提携するコンサルタントは、ほとんどと言ってよいぐらい、元大手金融機関の出身者です。
様々な理由で独立をしたり、転職をした訳ですが、
残念ながら、サラリーマン時代より高い年収を取っているのは、
弊社の社長を含めて数人です。
今安定した会社に勤務しているからと言って、３０年も先のことが読めない今の時代、
高いリスクの不動産投資は本当に慎重にされた方が良いと思います。
少し話が横道にそれましたが、
このように地震リスクは不動産投資や資産を考えた場合、
日本では大きなリスクですので、特に今回のように築年数の古いビルの場合は、
１００％売却をお薦めしています。
とは言っても、なかなか希望通りに不動産が売れない場合も十分考えられますので、
このような場合は、ノンリコースローンでオフバランスする方法が考えられます。
ところが、ノンリコースローンにおいて、築年数が古いことは結構致命的で、
できない場合もありますし、できたとしてもかなり費用がかさんでしまいますので、
この会社のように決して資金繰りが楽でない場合は、
むしろ、中核の事業を行っている会社と連結しないような方法で、別会社を設立をするか、
連結対象にならない既存会社にビルの所有権を移して、
売却の時と同じように賃貸契約を結んで店舗や事務所をそのまま使用するのがベターです。
弊社としては、今回の案件の場合、ノンリコースローンは困難と考え、
売却を第一として、連結対象にならない別会社に所有権を移す方法を提案しています。
明日は、店舗のオフバランスについて書いて参ります。
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銀行融資のことにポイントを置いた、このブログと連動するＣＤです。