金融における不動産リスク
９月２０日
今日も昨日の続きですが、金融機関が不動産をどのように見ているのかと言うことについて書いてまいりたいと思います。
借入金が過大と言っても不動産は資産だから問題ないじゃないかと言いたいところですが、
金融機関は借入金を伴う不動産を持っていることについて、大きなリスクと考えています。
バブルが弾けるまでは、不動産価格はずっと右肩上がりに推移していたため、
不動産担保さえ取っておけば、金融機関は安心して融資ができた訳です。
ところがご存知のように、不動産価格は去年になって東京など一部の都市部が上がるまで、
８９年～９０年の最高値から場所によっては１／１０程度まで下落し、
全国レベルでは価格の下落率は落ちたものの、今でも下がり続けているのが現状です。
このことから、借入金比率の高い不動産を持っている会社は、
金融機関から見るとリスクの高い企業と判断するわけです。
昨日まで何回かに分けて借入金過大の会社のことについてお話をしてきましたが、
収益のない地方のリゾートホテルはもちろん、
本社や本店の店舗の入って、テナント収入のある本社ビルも、
借入金の比率が高いので、リスクの高い現象と金融機関の目には映るのです。
それはテナントの退去リスク、修繕リスク、地震リスクなど、
いくら収益のあるビルでも高いリスクを内在していると見るからです。
この収益のある本社ビルの対策については明日書きますが、
このように金融機関は、間違いなく負債の伴う不動産の保有をリスクと判断しています。
私のように一度不動産価格の急落と、全く売却のできない時期を体験すると、
不動産への投資は、かなりリスクの高いものと考えないといけないということが身に沁みるのですが、
このようなことを体験していない方は、なかなか理解されていないように見受けます。
特に自宅は基本的に収益が上がる物件かどうかよりも、
ご本人とその家族の住み心地や利便性などが優先されて購入していることが多いので、
いざ売却、あるいは自宅担保に融資をと考えた場合、
予想以上に価値がないことに直面して驚くことがよくあります。
私も恥ずかしい体験をしています。
バブル期に競売で処理された兵庫県西宮市の自宅は、土地と建築費に約６億円だったものが、
６年後に競売になった時の最低競売価格はなんと５千万円以下でした。
なんと１／１２にまで下がったのですから、とても資産とはいえない状況でした。
もちろん兵庫県の住宅地は全国でも下落率の高かった地域であったことも事実ですが・・・。
私の場合、会社に数百億円の借入金がありましたし、当然個人保証をしていたので、
この自宅を自己資金１００％で購入したとしても助からなかったものの、
会社の個人保証がないような場合だと、自己資金で購入していれば、いくら安くなっても財産であったと思いますが、自己資金よりも借入金の割合が高い状況で購入していれば、
まったく財産（資産）というよりも負債の意味合いの方が高くなってしまいます。
冷静考えてみると、ほぼローンで自宅を購入すると言うことは、
財産を持ったと言うよりも、債務を抱えたということであると肝に銘じていただきたいと思います。
だから、本当にマイホームを主にローンで購入されるような場合は、
慎重に検討し、相当の覚悟を持つようにしていただきたいと思います。
最悪売却や賃貸で貸す場合も想定して検討されることが重要です。
デフレは解消の方向に推移することはあっても、
不動産については残念ながら、下落方向に推移することはほぼ間違いのないことですので、
本当によく検討して下さいね。
金融機関の不動産をリスクと考える判断については、過去のトラウマもありますが、
継続した価値や価格の上昇が期待できないところに起因するものとお考え頂いて間違いないと思います。
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