プロジェクトファイナンスについて
８月２０日
今日は不動産開発のプロジェクトファイナンスについて話をいたします。
まずプロジェクトファイナンスって何かという点ですが、
日本政策投資銀行のホームページにある説明を引用しますと、
「プロジェクトファイナンスは、企業の信用力や不動産などの担保価値に依存するのではなく、経営ノウハウや技術力等に着目し、事業そのものが生み出すキャッシュフローに返済原資を限定する融資形態です。」
と言うことになります。
弊社がよくお手伝いをする不動産開発のプロジェクトﾌｧｲﾅﾝｽですが、
一番多いパターンは、いわゆる地上げ案件です。
普通の不動産の融資とどこが違うかと言えば、
買うことができるどうか分からない土地を購入するのに、
交渉してやっと購入が合意できてから、審査をして、
この土地に抵当権をつけて融資が実行されるようなスタイルでは困難であることが違うところです。
なぜなら、土地の所有者は少しでも高い金額で売りたいし、
中には売りたくない人もある場合もある訳ですから、
そこには様々な思惑が絡まり、
地上げする部分の全ての地権者（所有者）が足並みを揃えて「全員喜んで売りましょう」なんてことはありえないからです。
ご存知のように、地上げをする部分全体が一つの土地になって初めて全体の土地の評価が確定（通常は評価が著しくアップします）するのであって、
特に道路から引っ込んだ部分と道路に面した部分では、
個別に評価すれば全く土地の評価は違ってきます。
このため道路から引っ込んだ部分の土地の評価は、
地上げができた場合のこの部分の評価と比べると、かなり安く、
この部分の抵当権だけでは融資が困難になってしまいます。
このようなことから、通常の不動産担保融資の考え方では、
このような開発案件には対応できないところから、プロジェクトファイナンスが必要になってくるわけです。
都市銀行など数多くの金融機関がプロジェクトファイナンスを行っていますが、
とは言っても、大手企業ならともかく、与信が低い中小企業が借主の場合は、都市銀行が簡単にやってくれないので、それで弊社のようなところにご相談が来るわけです。
現在も年商の２０倍程度のファイナンスが必要な案件をお手伝いしていますが、
借主の会社がこのファイナンスに必要な与信を持っていないだけでなく、
さらに開発する土地は都内であるものの、借主が地方に本社がある会社ですので、
シンプルに都市銀行や地方銀行に相談に言っても融資はしてくれません。
このような場合、可能性が一番高いのが外銀です。
しかし、金利はいくらなんて世界ではなく、この事業自体が成功した場合は利益を折半ぐらいの条件でないと、なかなか話に乗ってくれません。
もし、このような案件に近いプロジェクトを持っていて、資金調達が上手く行かない方は外銀に相談されたら良いと思います。
ただ、外銀は１０億円以下の小型案件は取り扱いませんし、
利益を本当にシェアする気持ちがないと難しいのは言うまでもありません。
他にも、ファンドを組成して直接金融をする方法とか、
借主の会社から倒産隔離されたSPCに、
劣後ローン※をファイナンス会社にしてもらうことで信用保管をして、
銀行から融資を受ける方法とかもありますので、
宣伝になってしましますが、プロジェクトファイナンスが必要とされる場合は、
ぜひ弊社にご相談いただければと思います。
※融資先が破たんした場合の返済順位がほかの債権より低い無担保の貸し出し債権のこと。
