東京の不動産についての

５月２３日                                                                                                                                

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

このブログを書き始めた２月頃と今とでは、

東京を中心とする不動産の状況が、                                                                               

間違いなく変わってきているような気配を感じます。

昨年から年初辺りまでは、

不動産購入の資金調達のご相談に来られるお客様の案件で、

利回り、つまり家賃収入／購入価格が大体１０％前後であることが多かったのですが、

最近はこの数字が５％前後に下がっている傾向を感じます。

またお客様の不動産売買のお手伝いもしているのですが、

ここでも市場から出てくる、収益物件の利回りの数字がやはり低下傾向になっています。

特に港区など人気のある場所にある収益物件は、

５億円以下の小型物件でさえ、非常に品薄になっているようです。

そもそも、ここのところ、

リート（不動産投資信託）や私募のファンドに組み込むためのニーズで、

大型物件を中心に、かなり加熱しているようですが、

この傾向がここへきて、小型物件へ、また人気の場所から他の場所へも拡散してきているようです。

ここで、余計なお世話かと思いますが、

以前の私の失敗したトラウマからくる私見と、金融機関の本音も交えて、

不動産投資に対する感想を書きたいと思います。

現在書店に行くと、

「誰でもできるアパート経営」とか、「副業でできる不動産投資」とかいう本が並び、

勉強会も盛んに行われているので、

現在不動産投資を実際にやっている方や、

不動産会社や不動産コンサルタントの方には、気分の悪い記事になるかもしれませんが、

以前大馬鹿な不動産投資をして、数百億円にものぼる負債を持つに至った、

大失敗者の独り言と思ってお読みいただければ幸いです。

私見ですので、理論的な証明をするわけでもなく、そのような知識も持ち合わせていませんので、

あくまでも感覚的な話ですから、利害関係にある方も、失敗者のたわ言と思って、

一笑に付しお読みいただければと思います。

私自身、大失敗で全てを失くしましたが、

悪運が強いのか、現在また小型物件の取得なら可能な状況になりました。

でも、失敗の過剰反応と笑われるかもしれませんが、

ここしばらくは、１０億円以下の小型物件の取得は、リスキーで投資をする気にはなりません。

といって、大型物件を購入するだけの資金がないので、

現状は不動産投資はやらない方向で考えています。

一番の理由は、

あまりにも多くの方が、不動産投資はＯＫという状況になっていて、

投資時期として面白くないと言うのが大きな理由です。

言い換えれば、売り手も、買い手も、東京２３区なら利回りが５％程度でも仕方がないという、

市況になっていて、割安感がなくなっているので、投資に適した時期ではないと思っています。

二つ目の理由は、よく本でも書かれている、

省力化や団塊世代のリタイアによる勤労人口の減少、

少子化などによる不動産に対する需要の減少です。

このことについての是非は、多くの本なので紹介されていますので、

詳細は省きますし、事の是非も敢えて書きませんが、

少なくとも私は、大きなトレンドとして、

日本における不動産に対する需要の低下は、一部地域の超優良物件以外、

否めないと私は感じています。

しかし何より、私がリスクを感じていることは、

日本の財政危機（破綻）⇒国債の暴落⇒金利の上昇⇒不動産担保の融資のデフォルトの増加

⇒不動産価格の暴落　ということです。

このことも多くの本で紹介されていますので、是非は皆様のご判断にお任せするとして、

私は確実に上記のような現象が起きるかどうかの１００％の確信はありませんが、

リスクとしては押さえておかないといけないことと判断していますし、

私はこの現象がある程度明確になる２０１０年頃までは、

この現象の様子見と言った観点で投資を控えたいと思っています。

弊社の付き合っている金融機関、特に不動産担保ローン専門の会社の見解も、

上記の現象を考えているのかどうかは定かではありませんが、

５年ローン以上の融資はリスクがあるので、本音では避けたいと思っていることからも、

全く的を得ない認識でもないと感じています。

この間も、テレビだったと思いますが、

１００％ローンで買っても不動産は安全と言うようなことを、

不動産コンサルタントが言っているのを見ましたが、

このことについてだけは、私は１００％支持できません。

なぜなら、上記の理由で金利の上昇リスクを強く感じていますので、

まして現在の東京のように、利回りが低くなっている現状では、

金利の上昇は、直ちにデフォルトに結びつく危険性が高く、

まして購入価格の１００％に近い額を融資で購入をしていると、

考えただけでも、危ない、危ない・・・。

よく無責任なことが言えるなと、私は怒りさえ感じています。

歴史は繰り返すかもしれませんが、丁度９０年頃のバブル真っ盛りの時に、

１００％借入で不動産や株を購入しない人は馬鹿と言ったような論調の、

書籍や講演会、あるいはマスコミ報道があったことを思い出してしまいます。

もう一つ、東京の不動産を高い融資比率で購入していた場合の大きなリスクは、地震リスクです。

積極派の方々は、こんなことを考えていたら投資なんてできないと言うかもしれませんが、

融資比率が低い場合ならともかく、１００％に近い融資比率で不動産投資をしていて、

地震があったらと考えると、かなり恐ろしくなります。

以前何度も書きましたように、ノンリコースローン（２月１４日のブログご参照下さい）であればまだしも、

でもやはり、現在は、不動産投資をする時期としては、私は？と思わざるを得ません。

私は以上のように、東京の不動産であっても、不動産投資は、時期でないと私は考えていますが、

ビジネスはリスクをどのように取り、どのようにヘッジするかということですから、

お読みいただいた方が、いや、今が投資チャンスで、ヘッジも考えていると言うことであれば、

頑張って投資されたら良いと思います。

逆張りも必要、更にその逆張りも、ビジネスの常ですから、

ひょっとすると、今は不動産投資の好機と取れる方がいても、否定する気は全くありません。

住宅についても、私は上記のような理由で、高い融資比率で購入する場合は、

弊社のお客様には、控えた方が良いと、質問があればお答えしています。

これも人生それぞれなので、嬉々として購入をされたり、購入希望の方に、

私から否定的なことを言うようなお節介は焼きませんが、

聞かれたら正直にお答えはしています。

毎日毎日、不動産関連の案件のお手伝いをしていて感じる、

今日は本当に現場から感じた私見ですので、何かのご参考になれば幸いです。

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