融資のノウハウ７ 不動産の評価は？

３月２８日

少し寄り道をしてしまいましたが、今日からまた不動産担保ローン関連の話題を取り上げて参ります。

今日お話しする不動産の評価は、不動産担保ローンにとってはとっても大切な数字です。既に書いて参りましたように、このローンは原則的に不動産の価値のみを担保として行われるローンですので、この不動産の評価、不動産評価額がそのまま融資額につながります。

このローンを取り扱う会社によっても若干違いますが、融資期間が５年未満の短期の場合で不動産評価額の７０％～８５％、短期より融資期間の長い長期で６５％～７５％が融資枠となり、この融資枠から、既存の抵当権の額と、収益ビルの場合は預かり保証金の額を引いた額が融資可能額となります。

このように不動産評価額が分かれば、自動的に融資の可能な額がだいたい分かるわけですから、このローンにとっては不動産評価額自体がとても重要な数字になってきます。

不動産を担保に融資を受けたり、不動産投資をしている方であれば、どなたでもご存知のことですが、以前と違い最近は収益還元法という考え方で評価額を算出するファイナンス会社がほとんどだと思います。

ちなみに弊社は１０社以上の不動産担保ローンを取り扱う会社と取引がありますが、これらの会社すべてが収益還元法で不動産評価額を計算しています。

この考え方の専門的な定義などは検索サイトから専門のサイトを検索してご覧頂きたいと思いますが、私はこのように考えています。

私がバブルで踊りまくっていた時代は、不動産を金融商品としての財産と考えていたと思います。それに対峙して、収益還元法での不動産の捉え方は収益を上げるための材料であると思います。

どう違うかと現在コンサル中の例で説明します。

表参道の青山通りにある約１５０坪の土地に立つ商業ビルですが、最近は地価も上がる超一等地です。この収益ビルを担保に３０億円の融資のお手伝いをしています。

①金融商品と考えた不動産
青山通り沿いの超一等地の最近の販売価格事例は最高で坪７０００万円と言う人もいるぐらい、この辺りの販売価格は上がっています。もちろん青山通り沿いといっても全ての土地がこのような販売価格がつくとは考えられませんから、半分の３５００万円/坪として計算した場合、３５００万円×１５０坪＝５２億５千万円となり、融資の掛け目が８０％として、４２億。預かり保証金が約４億ですから、３８億円の融資の枠があることになり、抵当権も２億程度しか付いていないので、実地監査でマイナス点が出たとしても３０億円の融資は十分に可能となります。

こんな案件ばかりだと、弊社はまさに丸儲け状況になるのですが、現実は甘くありません。

②収益を上げるための材料としての不動産
ところが現実的には、このビルの年間収益が約２億３０００万円ですから、いつもの計算になりますが、
２億３千万円×７０％（経費とテナント退去リスク）＝１億６１００万円
１億６１００万円÷６％（買手の希望予想利回り）＝２６億８３００万円
２６億８３００万円×８０％（融資掛目）＝２１億４６４０万円
２１億４６４０万円－４億円（預り保証金）＝１７億４６４０万円
１７億４６４０万円ー２億円（既存抵当権）＝１５億４６４０万円

収益還元法で不動産の評価額を出すと、このように約１５億５千万円が融資の可能額となってしまいます。

このように考え方で全く融資の可能額が変わってきますので、クライアントが収益還元法による評価の仕方に理解がないと、弊社としても成約案件にはならないわけです。

この部分を現在考慮しながら、成約に向けてコンサル活動をしている最中なのです。

明日もこの続きを書いて参ります。


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