融資のノウハウ 不動産担保ローン２

３月２１日

昨日ご案内いたしました不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社からの融資について、今日は、その有効な利用方法についてご案内いたします。

昨日は設立し間もない会社の場合の利用を例に上げましたが、他にも有効な利用方法がいっぱいあります。

弊社でお手伝いをした数の多い順に幾つか実例をご案内したいと思います。もしこの実例に、たまたまあなたやご友人が直面されている資金調達の課題に合うようでしたら、ぜひご参考にしていただければと思います。

１．新たな不動産投資の資金調達
一番多い例は新たな不動産のための購入資金としての利用です。
ご存知のように最近東京を中心に、不動産に対する投資活動は積極的なものがあり、一昨年辺りから、新規投資の資金調達のご相談が増えてきています。

バブル崩壊以降、一時的に投資は下火でしたが、ここにきて東京に関してはバブル状況のような様相を呈して、不動産購入のための資金調達のご相談が激増しています。

私見を言えば、昨年後半から、利回りの良い優良物件はなかなか一般投資家には手が届かない状況になってきていますので、そろそろ、買いを手仕舞う時期だと思っています。

担保があるから、金利の安い銀行や信金から借りれば良いのではないかと思われると思いますが、一般投資家の不動産投資の新規物件購入には、実は銀行や信金からの融資は適合しません。
その理由は、会社の規模的にも財務内容的にも非常に優良な会社であれば、会社自体の与信が高いので、投資金額によっては銀行や信金からの融資で対応できるのですが、一般の会社や個人投資家にとっては、銀行や信金からの融資では時間がかかりすぎて、融資が実行される前に他の投資家に買われてしまい、優良物件の購入ができないようなことがよくあります。

別に銀行や信金が悪いわけではなく、審査の対象が、投資対象の不動産の内容以前に、投資をする会社や個人の与信を重視するため、既存の取引がある場合はまだ良いのですが、新規の取引の場合は、まず担保になる不動産の内容よりも、融資対象の会社や個人の審査に時間がかかるため融資実行までに時間がかかってしまいます。

この点不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社からの融資は、昨日もお話をしましたように、融資対象の会社や個人よりも、担保になる不動産の内容に重点をおくため、融資対象の審査は過去の金融上の履歴のチェック程度ですので、時間が大幅に短縮されます。

ファイナンス会社によっては、１０億円を超えるような融資であっても、担保になる不動産の状況と、融資に必要な書類を迅速に準備できれば、最短１０日程度でも可能な場合がありますので、優良物件を買い損ねる事態はかなり防げるので利用価値があります。

このように担保になる不動産に重きを置く融資ですから、競売物件の融資にも適していますし、最近馴染みが増えてきたノンリコースローン（２／１４　ノンリコースローン参照）を使えば、少ない自己資金で、しかも低リスクでの不動産投資が可能となります。

区分所有のワンルームへの投資を中心に、不動産投資をなさっている方もいらっしゃいますが、弊社は投資対象としてはお薦めしておりません。
福岡のような地震が少ないと言われている地域でも、いつ起きるか分からない状況を考えると、区分所有の不動産、さらにワンルームマンションの場合は所有者の数が多いため、再建にもかなり時間と手間がかかり、とても私はお薦めできません。

更にご相談案件でワンルームマンションを担保とする融資のご相談も多くありますが、金利が比較的安いファイナンス会社の場合、お各様が思っていらっしゃるような不動産評価が出ることはまずありません。金融上の不動産評価的には非常に不利な物件というのが忌憚のないところです。

ですから、もし複数のワンルームマンションに投資を考えていらっしゃる場合、ぜひ一度ノンリコースローンなどを利用し、一棟の不動産への投資を検討されてはいかがでしょうか？
ワンルームマンションも一棟を所有していれば、決して不利な投資ではありませんので、弊社ではお薦めしています。

明日も不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社からの融資について、２番目に実例の多い、銀行から融資が難しい場合の利用についてお話をしたいと思います。