新年早々悲報というブログを書きました。
その結果はどうなったかというと、
法人のプロパー融資でお金が借りれることになりました！
私のメインバンクの担当者がセカンドオフィスとして購入という絵を描いてくれて、承認を取ってくれました！
(収益物件の審査だと投資不適格なのでそういう理由で融資を引っ張ってくれてました！)
もう直に決済完了で、借金1億円突破です。
今、大急ぎで入居者探しているところです。
3末までに入居者が決まればいいですが。
今後も収益物件を購入していく予定です。
出来れば新築アパートも1棟建てたいと思っています。
田舎の新築なんて投資不適格なんですが、とある戦略があって建てたいと思っています。
その戦略はマネされたくないので秘密ですが、某メーカーで建てたいと思ってます。
(戦略は節税ではないですよ)
新築アパートを建てるための土地も探しています。
私は不動産鑑定士ですから、
立地条件に係る土地価格水準と賃料水準のギャップがわかりますし、その他にも普通の人なら買いたがらないけど、賃料は取れる土地がわかります。
詳しくはこれもマネされたくないから書きませんが、安い土地だけど賃料が取れる土地がわかるってことです。
それで、安いけど賃料取れる土地を何個か見つけてきて、某メーカーにプランニングや資金計画事業計画を建てさせているのですが、どれもダメでした＿|￣|○
1棟建てたいだけだからその新築アパート単体で採算が合う必要がないのですが、予想収支が悪すぎて融資が引っ張れないという意味でダメでした。
某メーカー作った資金計画事業計画を見ると、新築に係るお金の流れ、構造、建築費がよくわかりました。
これだけでも収穫ですが、
なぜいい土地見つけたのにダメだったのかを検証しました。
私は不動産鑑定士ですから、そういう収益性の検証はお手のものです。
なぜダメだったのが気になったので、日常業務に追われているのに、日常業務そっちのけで検証していました。
そして、なぜダメだったのか分かりました。
結論は、建築費が高すぎるからダメなんです。
私は不動産鑑定士ですから(このくだりいるか？)、某メーカーが出してきた事業計画を見て建築費に違和感を覚えました。
なので、建築費はコロナ前はどのくらいだったのか質問しました。
答えはコロナ前と比べて1.2倍程度上がったとのことです。
この1.2倍の差が、つまり、今の建築費単価✖︎20%が私の住むど田舎の土地単価程度です。
そして、賃料はたぶん5%も上がってません。
検証の結果、容積率は消化できても100%程度なので、建築費が上がりすぎて、コロナの前の採算水準で投資するにはただの土地をみつけてこなければならないということです。
そんなアホな笑
新築建てれば1億の投資なんてすぐだと思ってましたが、この某メーカでの新築は無理ですね。
そこで、私が次に考えないといけないことは建築費が安いけどいいアパートを建てる業者があるのかということです。
これについては今後検証していきます。