わたしが以前のブログで書いた平成27年度不動産鑑定士試験山あてと実際出た問題を照合してみると以下の通りとなります。
4章！→問1で大当たり
各論3章！→大外し＿|￣|○
各論1章から一つ出るなら更地、特に開発法！→問2に関連してそうだが別に山は当たってない…
次点は
2章の細分化類型→はずれ…
1章不動産鑑定士の責務→大外し＿|￣|○
6章→問2で結構フォーカスされてません？外していない？
7章取引事例比較法、収益還元法→問3は収益還元法が大当たり
問4に関しては、わたしが出しにくいといって建付地関連が出ました＿|￣|○
でも、具体的な手法のとこは聞かれてません。あれが来年の問題なら間違いなく建付地の手法のとこ聞かれてますが、今年は手法には及びませんでした。
合格ラインについて書いてみたいんですが、鑑定理論の問題を見ても受験生当時の様に「不動産鑑定評価基準のどこの言葉を使ってやろう？」と頭が回らず、実務的な観点で問題を見てしまうので、合格答案が思い浮かびません。
あてにならないかもしれませんが、書いてみます。
問1は、簡単なようで難しいですよね。
(1)で諸原則の冒頭の下りを書いて多少ふくらまして、のこり10個を書き切るのが最低ラインであとはそんな大差つけれないと思います。
⑴をパーフェクトで書けないと大量失点ですかね。
問2は
⑴は個別分析の建物及びその敷地のところの基準と留意事項使って、建て替えかリフォームか比較考量するとか書くとかかな。
木造の築25年は建て替えとかが検討されはじめる頃合いだということを知ってるかどうかで書きぶり全然変わりますが、未経験者は知らないのかな？
⑵は、標準的画地を小さい画地でとるか大きい画地でとるかで範囲が変わるかって論点ですかね。
(小さい画地とは分譲後の画地で、大きい画地とは分譲前の画地。不動産鑑定評価基準上では、この大きい画地を標準的画地と捉えることはあり得ない書きぶりですが、実務では依頼者に取引事例比較法の比較の過程を理解してもらいやすくするために大きい画地を標準的画地とすることが多いです。これは賛否両論ありそうですし、そういうのもあるんだ程度の理解でよいと思います。)
個人的にはどっちでもいいと思いますが、あえてどっちか示さずに基準の文言で書き進めても合格ラインには乗ると思います。
分割後の画地の同一需給圏と一緒になるって書くなら、デベロッパーは分割後の宅地の需要者をみて仕入れするから分割後の宅地の代替性を有する範囲に一致するって書くし、分割後の画地の同一需給圏より広域的に形成されるって書くなら、デベロッパーが仕入れるときの開発素地として純粋に比べる場合は、エンドより広域的な範囲をみてどの画地を仕入れるかを比べるから広域的になるんだって書けばいいと思います。
自分は基準に沿ってちゃんと考えてるんだって論理的に伝われば○だと思いますが。
事例は、マンション適地の場合に、同一需給圏内の代替競争不動産から事例をとることの応用的な書き方で、分譲地適地なら同一需給圏内の代替競争不動産から事例をとるって書いたら◎ですかね。合格者ならこれくらいは書いちゃうかもですね。
追加点は、その場合は標準的画地が小さいって書いちゃうことですかね？
実務と違うので結構勇気いりますが。
また事例の取り方は、事例適格4要件を書いてしっかり部分点をとるイメージですね。
⑶も難しいですね。
6章の留意事項に関連することあるので、それ書いて部分点ですかね。
全然掘り下げれてないですね。
ブログランキングの順位もあがんないし、勉強忙しいので続きは来週書きます。
忙しくて見直ししてないので誤字脱字あったらすみません
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