アットホームタイムNo.479（2021年11月号）の判例から。
不動産を売買するとき。売主側の責任は、かつては瑕疵担保責任と言ったが、今は契約不適合責任という。そういうものがある。
中古住宅を買ったが、住んでみたら雨漏りがひどくて住める状況ではない。大工さんに見てもらったら、こりゃあ直せる状態じゃあねえですぜ、見たいに言われたとか。これ、どうしてくれるのよー！！！ってことですよね。
土地を買ったら、家を建てようとして基礎を打つために掘りだしたら産廃出てきたとかね。地中埋設物。
地中埋設物って、大きな石がゴロゴロ出ていて片づけるのにものすごい費用が掛かる(重機が必要だしね）ぞってこともあるし、めっちゃでかい木の根っこ(これも重機が必要だ）もあるけど、昔、ごみを捨てちゃって埋めていたというのがある。古いところなど、昔壊した家の木材やら浄化槽やら瓦やらが、まさに一軒分出てきたとか。私はねー、産廃が出てきて、つからった思い出が。あの産廃、そもそも違法だけど、今片づけるのに分別も必要だから、ベテランの人に入ってもらって、50万円以上かかったよ。小さな敷地だったけれど。以前も書いたが、一発屋という人が、トラック一台いくらで都内からごみを積んできて、地方(群馬か！）の土地に勝手に(あるいは当時の地主はOKしていて分け前をもらっていたのかもしれない）埋めちゃうってやつ。某さんは、見た目きれいな農地だったのに、医療廃棄物が出てきた案件があったそうだ。恐ろしい。
ということで、ほとんど地中埋設物は売主側の責任となる。
今回は建物ごと売って、建物古いから瑕疵担保責任免責って契約書に書いたけれど、翌年壊したら地中からごみが出たよってやつ。で、この地中の産廃も免責か？っていうものですね。
結局地中の産廃は免責にならなかったケースではあるが、同じ宅建業者として気になるのは、すぐに建物を壊しているのに、なぜ土地についての免責を付けなかったのか。古家付きの売買の時、壊すか、壊したいか、壊してほしいかなど、確認すると思う。買主側が壊す費用負担というのもあるだろうし。そうなると、土地として利用することを分かったうえで、売買契約書を作ると思うのだが。
それとも、当所は建物再利用する予定だが、やっぱり壊す、ってことにしたのかな。建物登記は買主に移しているってことだろうね。登録免許税が余分にかかるじゃん。建物壊す予定なら、建物登記は移さずに、滅失登記の委任状をもらっておけばいいと思うのだが。
ま、いろんな状況があるのだろう。
とにかく、買主になるときに、人は不動産屋を疑い(不動産屋は常に疑われる）、用心深くなるが、売主になったときも責任があるってことを覚えておくとよいかと思います。不動産屋が売主の場合は、さらに売主は重い責任を負うことになるので、売主不動産屋は細心の注意を払っていると思います。
(4月記）