上げてますね。
騰落レシオは160を超えてきました。
あっ、不動産投資だけではネタがないので株式投資についても書いてみます。
ちょこっとTOPIX（ETF）でショートポジションとりました。
そろそろ調整してくれるとありがたい。
12月はeMAXIS先進国株式とeMAXIS新興国株式を積み立て＆買い増ししました。
また、先月から下がったところでEES FXI KXI EWZを買いましたよ。
今は適当に下がった物をつまんでいます。またアッセトアロケーション考えないと。
物件の販売価格とその物件の取得のために必要な経費を合算して総購入費用となります。
ネットの収入をこの総購入費用で割るとCCR（自己資本の利回り）が出てきます。
でも、購入経費のうち単年度で費用計上できる物はサラリーマンの給与所得から控除でき、税金還付されるので総購入費用はもっと少なくなるんではないか
など思ってしまいます。どの本にもこういった計算方法での利回りって載ってないですよね?
しかも、給与収入が高い方が税金が多く還付される（累進課税の逆の力が働きます）ということになります。
購入者によってFCR・CCRが変化する
もちろん利回りの分母が物件価格のみで考えた場合はこんな事気にする必要はありませんね。
不動産投資をするにあたってこの辺の事情は個々によって違うためにあまり問題にはならないのでしょうか？
久しぶりの更新です。
さて１件目を取得して、家賃が振り込まれて、銀行から返済分の引き落としがあって・・・。
とりあえず、１ヶ月経ちました。
入居者様は学生さんのようでそのままの入居になっています。
猪俣先生の「不動産投資の出口戦略・組み合わせ戦略」を参考に自分で指標を出してみました。
場所：渋谷区本町
物件価格：７８０万円
諸経費：約８６万円
自己資金：約１６６万円
借入総額：７００万円（変動金利３．１７５％ ２４０か月）
家賃：６５０００円
必要経費：１６７７８円
指標は以下の通りです。
ＧＰＩ：780,000円
ＯＰＥＸ：201,336円
ＮＯＩ：578,664円
ＡＤＳ：473,225円
ＣＦ：105,409円
ＣＣＲ：6.34％
ＦＣＲ：6.68％
ＤＣＲ：1.22
％ＢＥ：86.4％
です。
借入期間が短いためキャッシュフローが少ないですし、ＣＣＲ＜ＦＣＲなので理論上は逆レバレッジですね・・・。
ただ返済が早いのでＩＲＲはそれなりに出るかもしれません。ただ将来の市況は分りませんけど。
2件目は場所は山手線から外れますが、借入期間を長くとれた物件ですので、組み合わせてバランスを取りたいですね。