アパートやマンションを借りるときに、家賃とは別に管理費を取られるところが多いですよね。不動産を所有して維持していくには、修繕や清掃などに必要なコストがかかります。建物を賃貸する場合には、その他にも入居人の募集や賃料の徴収、苦情への対応、退去時の精算など、様々な作業が発生します。そうしたコストと作業を賄うのが管理費となります。
賃貸の場合は、管理作業は所有者である大家さんが実施すべきものですが、一般の方には対応が難しいことも多いものです。不動産会社が所有者の委託を受けて、業務として賃貸物件の管理業務を実施することを、賃貸管理、といいます。賃借人にとっても、仮に問題が発生しても、専門の業者がスピーディに対応してくれるため、便利な存在といえるでしょう。
今回は、私ども【ベーシック不動産」も業務として力を入れている、賃貸管理の概要をご紹介しましょう。
【2種類の主な管理業務】
賃貸管理の業務には、主に2種類の管理業務があります。契約管理業務と建物管理業務です。建物管理業務は、さらに清掃業務と設備管理業務に区分されます。
■契約管理業務の内容
入居者の募集や賃貸契約は、管理業務には含まれないのが原則です。入居者の新規募集や契約を、同じ管理会社にまとめて依頼したい場合は、一括で代理契約を締結するか、別途仲介契約を締結することになります。入居者が退去した場合、引き続き管理会社に新しい入居者を探して契約してもらいたいという所有者の希望も多いため、国土交通省は、住宅の標準賃貸代理及び管理委託契約書（一括委託型）の書式を、公式サイトで紹介しています。ご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/common/000006005.pdf
契約管理業務の内容は、以下の通りです。
1． 賃料などの徴収：賃料などの徴収、延滞発生時の督促、管理費用・共益費用の支払い代行など
2． 運営・調整業務：入居立ち合い、建物・設備などの苦情対応、近隣クレーム対応、有害行為対応、
賃貸借契約に基づく連絡・調整、官公庁等への届け出事務の代行、台帳の管理、空き室管理など
3． 契約更新業務：借主の更新意思の確認、新賃貸条件の提案、および交渉など
4． 解約業務：借主との連絡調整、明け渡しの確認及び鍵の受領、原状回復交渉、敷金精算業務など
■建物管理業の内容
1．清掃業務：主に共用部分や屋外について、場所別に作業標準回数を設定
2．設備管理業：業務対象箇所毎に、定期的外観点検や、法定点検等の回数を設定
3．退去に関わる業務：退去に関わるクリーニングやリフォーム、修理などの手配など
建物管理に関しては、更に専門の清掃会社や設備サービス会社に外注することも多いため、外注の場合の費用や責任範囲について、明確に取り決めが必要となります。
【賃料保証と、サブリース契約】
管理会社が、賃料収入を保証する契約を付加する場合もあります。通常は、借主が一定の保証料を支払うことで延滞時に、家賃保証会社が借り主の債務を代わりに支払ってくれるというサービスです。
サブリース契約というのは、一括で大家からその建物を借りる契約です。不動産投資の場合、空き室保証と同義で語られることもあります。単純なサブリースは、一括で所有者から借り上げ、借りた会社が、入居者に転貸する、というものです。その他にも、管理会社として管理費を高めに設定する代わりに、空き室が出た期間について賃料保証をする、という契約などもあります。
サブリースに関しては、メリットはおススメする不動産会社から十分聞かされていることでしょう。私ども【ベーシック不動産】でも、お客様の要望によってはサブリースを付帯した管理委託契約を実施しています。しかし、リスクのない投資はあり得ない、とだけ言っておきましょう。サブリースは、投資に保険を掛けるようなものです。リスクヘッジにはコストもかかります。契約期間、契約賃料、更新の規定、免責期間、原状回復費用、修繕計画やその費用負担、についてじっくり契約書を読んで、投資とリターンとリスクとコストを並べて、納得できるものかどうかをよく考えてみましょう。
【気になるお値段と法規制】
公益財団法人不動産流通推進センターの調査によると、管理委託手数料は、賃料の4％～10％の場合が多いようです。但し委託する内容や業務によって変わりますので、あくまで目安です。契約管理業務だけ委託することも可能ですし、その場合は、サブリースまで委託した場合とは料金が変わってくるのは、当たり前ともいえます。
また、賃貸管理業務は、現在、法規制はありません。契約書が解決のよりどころとなります。業務内容と費用については、とことん不動産会社と内容を吟味したうえで、契約することが望ましいといえるでしょう。
■【ベーシック不動産】では、賃貸管理業務にも積極的に取り組んでいます。
【ベーシック不動産】では、事業の3本柱として、賃貸物件、事業用物件投資、賃貸管理業務に積極的に取り組んでいます。
賃貸物件の豊富な成約実績に基づき、速やかな空き部屋解消と、延滞リスクの少ない入居者のご紹介を重ねることで、オーナー様のご信頼を賜り、札幌市内の管理物件も徐々に増えてきています。
また、サブリースが不要な札幌市内の事業用物件投資についても、随時ご紹介しています。ご興味がある方は、メールもしくはお電話で、お気軽にお問合せ下さい。
連絡先：E-mail：moto@basic-f.co.jp
TEL：011-562-6556
担当：株式会社 ベーシック不動産 代表取締役 佐々木 基行