新年度が始まりました。大きな希望と、ちょっぴりの不安の中、新生活を始められている方も多いでしょう。生活の基盤となる「住まい」について、私ども【ベーシック不動産】も、お力添えを続けていきたいと決意を新たにしております。
お子様の独立や就職を機に、不動産投資を検討される方も多いでしょう。特にワンルームマンション投資は、手ごろな金額から始められる投資でメリットもたくさんあります。当ブログでも、＜区分所有投資のメリット・デメリット お役立ちブログVol.14＞でご紹介しました。
しかし、最近では不動産投資セミナーで集客し、メリットをさんざん喧伝した後に、相場よりも高い物件をお勧めするという、悪徳商法まがいの手法も増えています。ライブドアニュースでも紹介されていたのでリンクをご参照ください。
http://news.livedoor.com/article/detail/12880521/
投資はリスクがつきものです。メリットだけではなくリスクをしっかり理解することが重要です。特に物件の選択については、信頼できる不動産会社と十分に検討を進めることをお勧めします。＜お役立ちブログVol.14＞では、メリットに比べてリスクについての説明が少なかったのではないか、という反省を込めて、今回はワンルーム投資のリスク・デメリットについて重点的にご説明しようと思います。
■ワンルーム投資のメリット
ワンルーム投資とは、マンションやアパートの一室だけを所有することで、家賃数入や資産価値の向上を期待する投資、です。
メリットは以下の通りです。
1． 投資金額が比較的小さい
2． 投資物件の市場が大きく選択肢が多い
3． 節税メリットが期待できる
4． 経済変動の大きな波にあまり影響されない
ワンルーム投資の最大のメリットは、「少ない自己資本・少ない投資金額から投資が始められる」ということです。金融機関のローンが活用できること、ローンの金利が安いことから、少ない自己資本でも投資が可能となることが最大のメリットといわれています。
節税対策になる、ということも大きなメリットです。相続税メリットがあるほかに、他の所得との通算課税となりますので、減価償却などの経費を差し引いて赤字となれば、所得税などの節税効果もあります。
■ターゲットはサラリーマン！
ワンルームマンション投資は、サラリーマンや公務員などをターゲットとしています。それは金融機関が融資の審査をする場合には、当該の物件の担保価値は当然ながら、融資先の属性を評価するためです。安定的な収入が期待できる勤務歴が長いサラリーマンや公務員などは、収入が不安定になりがちな自営業等に比べて、仮に家賃収入が途絶えても補填が可能だと考えられるため、金融機関の評価は高くなります。それだけ融資の審査に通りやすいのです。自己資金が少ないけれど投資をしたいサラリーマンと、月々の安定的な返済を望む金融機関の利害が合致するのです。
また、節税メリットも、強制的に源泉徴収されて税金を納めているサラリーマンにとっては、返納メリットが実感されやすいものです。実際には支出しない減価償却費を計上できることも、経費計上に慣れていないサラリーマンにとっては大きなメリットとして感じられます。
ここでは、サラリーマンがワンルーム投資をすることを悪いことだと皮肉っているわけではありません。間違いなく、大きなメリットであることは事実なのです。しかし、このメリットを強調することによって悪用する業者が多いことが問題なのです。
■ワンルーム投資のリスクとは？
1． 資産価値の減少リスク
2． 空き室や家賃の低下リスク
「資産価値の減少」が最大のリスクです。長期保有を前提にローンを利用する場合、ローンの終了時に資産価値があるかどうかは保証されません。例えば築10年の中古マンションを25年のローンを組んで購入した場合、ローンが終われば晴れて自分自身の資産だといえますが、築35年の中古マンションが資産となるわけです。建物自体の価値はほぼ0となりますので、家賃収益で評価されることになります。築35年の中古マンションが今と同じ収益をあげられるものか、家賃収益をあげるために必要な大規模改造や修繕の必要が生まれないかを十分考慮しなければなりません。減価償却費は実際には支出されない経費ですが、少なくともその分は建物の価値が減少していくと考えるべきものともいえるのです。
また、新築のマンションは、入居率も家賃も相場より高いことが期待できますが、資産価値の下落率もまた大きいものです。誰かが住んだ瞬間に、資産価値は7割に減るとまでいわれています。
「空き室や家賃の低下」も、ワンルーム投資においては大きなリスクです。同じマンション内でも階数や日当たりなどの諸条件で空き室が出ることはあります。ワンルーム投資では空き室が出た場合は無収入となってしまいます。他に代替の収入が期待できないのですから。退去者が出てハウスクリーニングをかけて空き室期間が1ヵ月で済んだとしても、収入は約8.3％も減ります。ハウスクリーニング代のような修繕や不動産会社の仲介手数料などの経費が発生することもあるため、収益は大いに悪化します。
また新築マンションが周囲に多くできると、相対的に既存のマンションは空き室や家賃の低下といったことが発生しやすくなります。人気のあるエリアだから家賃が下落しづらい、というのは真理ですが、下落しない、ということではありません。
■ローンの返済は経費ではありません！
一般の方が間違えやすいことの一つに、ローンの返済を入れると収支は若干赤字だから、節税の対象になるはずだ、という考えです。ローンの返済額は経費ではありません。会計上は負債が圧縮しているだけです。経費計上できるのは金利分のみです。したがってキャッシュフロー、いわゆる現金収支が赤字だからといって、収益が赤字だから節税メリットが期待できるとは限りません。元利一括返済の場合は、当初の数年間はほとんど金利のみの返済となるため、また、減価償却費も購入直後の償却額が大きく徐々に減っていくため、最初の数年は節税メリットがあっても、徐々にそのメリットが減っていく可能性があります。
キャッシュフローが赤字でも、節税メリットにより穴埋めができる、というセールストークは、税理士やファイナンシャルプランナーなどに確認するなど、十分に検討が必要です。
■ワンルーム投資のリスクヘッジ
ワンルーム投資のリスクの低減方法の代表的な方法は、「投資対象の分散」と「定期チェック」です。
ターゲット層・立地の異なる投資対象を計画的に増やしていくことで、リスクを分散することが可能です。1室では特に空き室リスクに対応しきれません。しかし、投資対象を増やしていくことは、新たなリスクを増やすということにもなる諸刃の剣であることも理解する必要があります。
また、投資対象の収支状況や資産評価を定期的にチェックし、必要に応じてリフォームや買い替えなどによる資産の置き換えを実施していくことが、リスクの低減につながります。収益につながらない物件は再投資や損切りが必要となる、ということです。
■ワンルーム投資のデメリット
ワンルーム投資のメリットはそのままデメリットに通じます。自己資金が少なくて済むということは、返済金や金利の負担が収益への重しとなる、ということです。全部自己資金で投資ができれば例え表面利回り4％でも十分金融商品よりお得な投資といえますが、自己資金が少ない分はデメリットが必ず生じるのです。
節税メリットについても、基本的には資産価値の減少や、収益赤字が前提となります。収益性が見込める物件では節税メリットはあまり意味がありません。節税メリットを強調する物件は、将来の資産価値をあてにして近々の収益は赤字で甘んじるという理屈であり、全面的に信用することはあまり健全とはいえません。
悪質な手口としては、家賃収入、頭金、ローン金利、管理手数料から割り返してぎりぎり収益が赤字になるような販売価格を設定して、この程度の赤字なら生命保険代わりに毎月支払えるでしょうし、節税メリットで回収できますよ、と相場よりも高く物件を売りつけようとすることもあるのです。
プランニングの段階から、投資先の選定が何より重要です。そして、資金調達・賃貸運営・売却といったプロセスを、リスクとリターンのバランスを取りながら計画的に実施していくこと、決して不動産会社に任せっきりにすることなく、信頼できる不動産会社かどうかを見極めること、忌憚なく意見交換、相談ができる不動産会社を見つけること、それがワンルーム投資の成功の秘訣です。
【ベーシック不動産】では、ワンルーム投資に対する御相談をいつでも承ります。
また、アパート・マンション投資の最大のリスクの1つである空き室・延滞対策が不要の、「事業用物件投資」に弊社は注力しています。コンビニエンスストア・ドラッグストア・民泊などの事業者と長期賃貸借契約を締結済みの「事業用物件投資」をご紹介しています。ご興味がある方は、メールもしくはお電話で、お気軽にお問合せ下さい。
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担当：株式会社 ベーシック不動産 代表取締役 佐々木 基行