ウィンターシーズンも真っ盛り。札幌でも冬季アジア大会が開催されましたが、世界の舞台では、日本人選手の活躍が、連日報道されています。女子スキージャンプでは、北海道が生んだ不世出の選手である高梨沙羅選手が、ワールドカップで歴代最多タイの53勝目を挙げました。フィギュアスケート四大陸選手権では、三原舞依選手が女子で堂々の優勝、男子は「絶対王者」と讃えられる羽生結弦選手がフリーでは1位なるもSPのミスが響き惜しくも総合2位、SP1位の宇野昌磨選手はフリーでの転倒が響き3位となりましたが、これも素晴らしい結果だといえるでしょう。
高梨沙羅選手は、優勝インタビューで、「まだ安定して良いジャンプができていない」と、更なる高見を目指すコメントを残しています。また羽生結弦選手も「追うべきものがたくさんあるので、もっとレベルアップができると感じた」とコメントしています。現状に満足せず、常に上を目指す意識がトップアスリートたる所以なのかもしれません。
私たち【ベーシック不動産】も、「お客様の1番を最高のものに」を企業ポリシーとしています。そのことを、常日頃より社員一人一人が意識して、より良い情報を安定してお届けできるよう、レベルアップしていかなければいけませんね。そんな自戒と決意を込めて、今回の「お役立ちブログ」は、「不動産投資のメリット」という基本的テーマに立ち返ってみることにしました。
【そもそも不動産投資とは？】
投資とは、将来的に資本（お金）・利益を増やすために、現在の資本を事業や商品などに費やすことをいいます。したがって、「不動産投資」とは、「将来的に」「資本・利益を増やすことを目的として」「不動産（土地・建物など）に」「お金をかけること」となります。
投資による利益は「インカム・ゲイン」と「キャピタル・ゲイン」に大別されます。インカム・ゲインとは、利子や配当によって継続的に受け取ることができる所得をいいます。不動産投資においては、投資した物件の賃貸料収入などを指します。キャピタル・ゲインとは、保有する資産の値動きによって得ることのできる所得の事で、不動産投資の場合は、購入価格と、評価額や転売価格との差額による利益をいいます。
一般的に「不動産投資」というと、「個人がアパート・マンションなどに賃貸料収入と土地・建物という資産を得ること目的に投資する」ことを指す場合が多いようです。アパート・マンション投資の場合は、家賃収入（インカムゲイン）と、ローンの返済金や金利などの支出の差額であるキャッシュフローが重要なのはもちろんですが、資産価値がどのように変動していくか、といったキャピタルゲインを考慮することを忘れてはいけません。
【不動産投資の5つのメリット】
実際は、不動産投資をアパート・マンション投資と考えてみても、更に細かく区分され、それぞれのメリット・デメリットがあります。たとえば、アパートなのかマンションなのか、一棟丸ごと所有するのか区分所有という一部屋だけの所有とするのか、新築するのか中古物件を購入するのか、など、予算や投資の目的などに応じて考えなくてはいけません。突き詰めていえば、物件毎のメリット・デメリットとなります。詳細は、また別の機会にご説明することとして、今回は、一般的なメリットをご紹介しましょう。
1． 少ない自己資金で投資ができる ⇒資本のメリット
2． 定期的・長期的な収入が期待できる ⇒インカム・ゲインのメリット
3． 税制上のメリットが期待できる ⇒インカム・ゲインのメリット
4． 収益向上のために主体的に行動できる ⇒インカム・ゲインのメリット
5． 転売ロスが少なく転売益も期待できる ⇒キャピタル・ゲインのメリット
1．少ない自己資金で投資ができる
不動産投資は、高額な物件への投資となります。通常の投資は、自己資金に見合った金額でしか投資はできません。しかし不動産投資の場合は、対象物件を担保に提供することで、資産評価に見合った金額を金融機関から融資を受けることができます。したがって自己資金が少なくても高額な投資が可能となります。仮に投資から撤退する場合も、物件を売却することで補填ができるので、投資者にとっても金融機関にとっても、リスクは限定的といえるからです。例えばクレジットカードの与信が少なくても、車のローンは審査が下りるのは、仮にローンが支払えなくても車を転売することである程度の回収が可能だからです。それと同じことです。
副業としての不動産投資が人気となっている、第一のメリットは、まさに「少ない自己資金で投資ができる」という点でしょう。2016年のマイナス金利政策の開始により、融資の金利が過去最低水準ということも人気の要因です。また、公務員やサラリーマンは、就業規則に副業禁止規定が定められている場合が多いものです。しかし不動産収入は適用外とされていることが多いこと、むしろ公務員やサラリーマンなど定期的な収入がある場合には自営業に比べて融資の審査が通りやすいこと、からそうした人々から注目を浴びている投資となっています。
2．定期的・長期的な収入が期待できる
家賃収入が、毎月、長期的に期待できることも大きなメリットです。株式や債券などほかの金融商品の利子や配当は、半年以上の期間を経なければ支払われないものが多く、業績や運用実績などにより変動するため、毎月のキャッシュフローの計画が立てづらいものです。家賃は、入居者がいる限り、基本的には定額を計算できる収入です。毎月の収入により、融資の返済計画も、キャッシュフローの見込みも立てやすくなります。
3．税制上のメリットが期待できる
税制上のメリットも大きなものです。不動産投資による所得は、所得税の対象となりますが、総合課税となりますので、仮に赤字となった場合でも他の所得と合算することが可能ですから、他の所得に課税される税金を少なくすることができます。また、経費として減価償却費を計上することができます。これは出費を伴わない経費ですから、キャッシュフロー上は黒字でも経理上はその額を小さくなります。相続性対策としても有効です。様々な控除が税法上ありますが、単純にいえば、現金で1億円を相続した場合、課税対象は1億円となりますが、不動産の場合は評価額が対象となります。仮に7000万円の評価額の不動産を1億円で購入すれば、相続の際は評価額の7000万円が対象となり、3000万円にかかる相続税を節税することができます。タワーマンションの購入による節税があまりに多くて、税法が改正されることが話題になりましたよね。こういった仕組みがあるからです。
4．収益向上のために主体的に行動できる
他の金融商品などへの投資は、インカム・ゲインの収益率は基本的に他人任せ・結果任せになってしまいます。株式市場で投資した会社の配当をあげるために一般の投資者ができることは、ほとんどありませんよね。不動産投資の場合は、不動産会社や管理会社、金融機関と相談し、修繕やリフォーム、リノベーションなど付加価値向上の時期や程度などを選択し、主体的に収益を向上させるアクションを起こすことが可能です。空き室対策一つでも、投資者の意向により様々な施策をとることができます。
5． 転売ロスが少なく転売益も期待できる
土地は資産価値の減少リスクが小さく、周囲の開発状況によっては、価値の上昇も期待できます。建物については、建物の原価は経過年数によって減少していきますが、マンションなどの収益物件は期待収益によって市場価値が決まります。収益の上がる物件、人気のある立地の物件は、購入価格よりも高い価格で売却できる可能性があります。
＜不動産投資にご興味のある方は、ベーシック不動産へ！＞
不動産投資のメリットをご紹介しました。もちろん投資である以上リスクも存在します。リスクについては、また機会を見つけてご紹介しようと思います。
【ベーシック不動産】では、不動産投資に対する御相談をいつでも承ります。アパート・マンション投資についてもお気軽にご相談下さい。また、アパート・マンション投資の最大のリスクの1つである空き室・延滞対策が不要の、「事業用物件投資」に弊社は注力しています。コンビニエンスストア・ドラッグストア・民泊などの事業者と長期賃貸借契約を締結済みの「事業用物件投資」をご紹介しています。ご興味がある方は、メールもしくはお電話で、お気軽にお問合せ下さい。
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担当：株式会社 ベーシック不動産 代表取締役 佐々木 基行