お世話になっております。
こども不動産です。
台風の接近で、暑さが和らぐかと思いきや、一向にそのような様相も見せず、相変わらずの高温多湿です。
こども不動産では、昨年「こども物件5号」を売却し、法人税も払いつつも現金が手元にある状態でしたので、投資先を探しておりました。
今回購入した物件は、大阪市中央区の駅から徒歩3分という好立地にあるRCマンションです。
物件は、築約40年と結構な築古物件なのですが、表面利回りは6％強とあまり良くありません。数年前ならたぶん買わなかったでしょう。
とは言えですよ
私が「買いたくて」且つ「買える」物件は今時なかなか出てこないし、相場感から言っても高くはありません。大阪市の中心部で私くらいの個人不動産投資家が手を出せる１棟物は非常に少なく、今回購入できたことはラッキーだったと言えるでしょう。
この融資ですが
今回は都市銀行１行、地銀２行、ノンバンク１社の合計４行に打診しました。
売主様が売却を急がれていたので、スピード勝負ではあったのですが、なかなか興味深かったです。
都市銀は、過去にも4本（売却で過半返済済み）融資していただいているのですが、審査に時間がかかるし、且つ非常に慎重でした。
融資の打診をしてから3週間もたってから、銀行からこの物件の価格の妥当性について質問をされました。どうやら価格が高いと考えていたようですが、この立地、この値段ならリーズナブルな水準です。銀行の審査部門なら、この価格の妥当性くらい分かると思うのですが。。。
ノンバンクは、回答が早かったです。打診から数日でご回答いただきました。今回の物件については、築古であるが故に建物部分の評価が低くなってしまい、購入価格の50％以下しか融資できないとのこと。金融機関によって評価はかなりばらつきがあるようです。しかし回答が早いこと自体はありがたかった。
地銀の２行ですが、どちらもノンバンクほどではないですが比較的早期にご回答いただきました。１行は初取引であるにも関わらず、融資額も他行より若干高く、８月末までに決済可能ということだったので、そちらにお願いすることにしました。
それでも手数料等も含めると自己資金が約4割必要でした。なお今回融資額についてはノンバンクを除いて、大体似たようなレベル。これまでなら、倍の金額の物件が買えるほど現金を投入しています。
購入したばかりですが、融資条件（融資金額、金利、融資期間）を鑑みると、あまり長期の保有にはならないと思います。やはり課題は現金を眠らせることです。大都市の中心部で物件を購入する場合は、物件価格と銀行融資額の乖離が大きいため、どうしても現金が必要になります。
昔、フルローンを超えた、オーバーローン（物件価格＋手数料等）という伝説の融資が存在したと聞いたことがあります。私にそんな伝説の融資を提案してくれる金融機関はないものでしょうか。
最後に
今保有している物件
- こども物件1号（以前から所有）RC8階建
- こども物件2号（2019年購入）鉄骨5階建
- こども物件3号（2020年購入）RC4階建
こども物件4号（2022年春竣工）RC10階建（2022年売却済み）こども物件5号（2021年購入）RC7階建（2023年売却済み）- こども物件6号（2023年春竣工）木造2階建
- こども物件7号（2024年末竣工予定）木造2階建（建築中）
- こども物件8号（2024年8月購入）RC5階建←今回購入
