【旅館再生：考】 施設リニューアルの賞味期限②

【旅館再生：考】　施設リニューアルの賞味期限①

の続きです。
今回も誤解の無いように、改めて前置きしておきます。

当社は、決して施設リニューアルを否定しません。

前回は、施設リニューアルをよーく考える上で、最低限に考える事を３つ上げました。

１、　リニューアルをする目的は？
２、　リニューアルしたらどういう効果が生まれますか？
３、　リニューアルの賞味期限は？

１、２、は前回で検証しましたので、今回は３を考えてみましょう。
リニューアルの賞味期限はお考えですか？
ほんの数年前まで『露天風呂一つ５年、１０年』と言われてきました。
意味は、『露天風呂新設で最低５年は集客を維持できる』ということです。

確かにそうでした。２０年前までは。

勝利の方程式 ＝ 露天風呂　でした。

同異義語にこういうのもあります。
『作れば売れる』
バブルの代名詞的な一言です。

その一言を心に焼きつけ過ぎた経営者の皆様は、未だにその一言で
火を付けられてしまいます。
（中国やインドでなら、まだいけるかもしれませんね。）
さて、
施設リニューアル賞味期限とはなんでしょうか？
私以外で、そのような表現をする方にこれまで会ったことがないので、
私に会ってない方は聞いたことのない表現だと思います。

施設リニューアル賞味期限 とは、
『リニューアル施設がお客様にとって魅力がある期限』

のことです。
または、『集客可能期限』とも言えるでしょう。
『いやいやいや、銀行にも提出した投資回収計画があって、

そこにちゃんと成功ストーリー（賞味期限）は入っているよ！』
とおっしゃる方もいらっしゃいます。
その通りです。
銀行には、投資回収計画と事業計画を合わせて融資をお願いしますよね。
当然、融資を受けるにはサクセスストーリーの提示が必要です。
そのストーリーを見た金融機関担当者の方は、そのサクセスぶりに
お宿の明るい未来を脳裏に描き、行内稟議を通します。
そして、リニューアル実施という流れになると思います。
しかし、

投資回収計画の成功放物線は、実際思い通りにいくのでしょうか？
東日本大震災の様な予期しない（できない）アクシデントを除き、
多様なリスクファクターがサクセスストーリーの進行を邪魔します。

施設リニューアルにおける最大リスクファクターは、

近隣施設のリニューアルです。

あなたの施設リニューアル後に見えてくる修正ポイントなどを、
全てカバーした近隣施設がオープンします。
そして、その近隣施設を見て新たなリニューアル施設がオープンします。
ここで申し上げている事は、極々当たり前の事です。
日本の建築家は非常に優れていますので、物質的な改良は簡単です。
修正ポイントよりも更に二段くらい上のリニューアルを施すでしょう。
優秀な建築家がいればいるほど、リニューアル（更新）時期は早まり、
投資回収計画を短期にしなければいけません。
でもそんなお金はどこにあるのでしょう？
ポケットマネー程度であれば、飲みに行く回数を減らせばなんとかなりますが、
銀行融資を受けるとなると、飲みに行くのを減らす程度では済まず、
所有不動産等を処分しなければいけません。

挙句の果てには、、、

ここで申し上げている事は、極々当たり前の事です。

施設リニューアル（装置）に頼るとは、そういうことなのです。
Q:では賞味期限を長く保つには、どうすればよいのか？

A：添加物をたっぷり入れる！
正解！
コンセプトという他人が真似できなく、真似しても違和感が出てしまう、
あなたしか持っていない添加物を注入するのです。
それも施設だけでなく、お宿（企業）全体に注入するのです。
それがコンセプト経営です。

圧倒的な差別化や、競合の自社カテゴリー参入阻止は
そこから生まれます。
『鉄壁のコンセプトで、こいつには勝てない』
と思わせてやりましょう！

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