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米国の物流施設市場では、需要が回復する一方、建築費と資金調達コストの高さが新規供給を抑えています。今回は、世界最大級の物流不動産会社Prologisの最新データを確認します。📦
📊 ニュースの要点
GlobeStは2026年11月11日、Prologisの見方として、多くの物流施設の新規開発を採算に乗せるには、市場賃料が現在より約27％高くなる必要があると報じました。これは、現在の賃料と建設費・融資費用を回収できる賃料との差を示す試算です。
Prologisが10月15日に発表した2026年第3四半期決算では、期末稼働率は95.6％。新規・更新を含む契約開始面積は約5,590万平方フィートでした。既存テナントの契約更新などに伴う実質賃料の上昇率は38.0％です。ただし、これはPrologisが保有・運用する物件の契約更改実績であり、全米市場の平均賃料上昇率ではありません。
同社が第3四半期に開始した開発は9億6,400万ドル、1ドル157円換算で約1,513億円。想定安定利回りは6.6％で、このうち特定テナント向けのBuild-to-Suitは18.3％でした。
Prologis Researchは、2026年の米国物流施設について、需要を示すネット吸収面積を2億2,000万平方フィート、完成面積を2億500万平方フィートと予測しています。予測どおりなら、需要が新規供給を上回り、好立地物件の空室率低下や賃料上昇につながる可能性があります。これは同社の予測であり、結果が保証されたものではありません。
💡 注意点
「27％」は将来の賃料上昇を約束する数字ではありません。建築費や金利が下がれば、開発に必要な賃料水準も変わります。
物流施設への投資では、地域の空室率、建設中面積、フリーレント、テナントの信用力、契約満了時期を確認しましょう。特に、テナントが決まっているBuild-to-Suitと、入居者未定の投機的開発ではリスクが大きく異なります。
新規供給が少ないことは既存物件には追い風ですが、すべての地域が同じ動きをするわけではありません。人口増加、港湾・高速道路へのアクセス、物流網の再編まで確認することが重要です。✨
