米国の賃貸アパートマーケットで、借換えリスクが急速に高まっています。🏢💵
📊 ニュースの要点
ウォール・ストリート・ジャーナルが2026年9月21日に報じたところでは、米国のアパート所有者が今後10年間に返済を迎える債務は約1.8兆ドル。このうち約3,000億ドルが2026年中に、約7,570億ドルが2028年までに満期を迎える見通しです。
背景には、2020～2021年の低金利期に変動金利や短期融資で購入された物件があります。その後の金利上昇で借換えコストが増加。特に供給の増えたサンベルトでは、家賃の伸び悩みやフリーレントに加え、保険料・固定資産税・人件費も収益を圧迫しています。
同紙によると、CMBSに組み込まれたマルチファミリー融資の延滞率は、2023年の約1％から7.1％へ上昇しました。Treppの集計でも、全用途を含むCMBS延滞率は2026年8月に7.85％。満期までに借換えられず、延滞へ移行する大型融資も確認されています。
Mortgage Bankers Associationは、商業・マルチファミリー融資全体の17％、約8,750億ドルが2026年に満期を迎えると推計しています。ただし、すべてが債務不履行になるわけではなく、期間延長、追加出資、売却などで対応できる物件もあります。
💡 注目点
これは優良物件を割安に取得できる可能性が生まれる一方、「高いCap Rate」に隠れた借入リスクへ注意すべき局面です。
購入前には、T-12の実績NOI、ローン残高と満期、固定・変動金利、金利上限契約の期限、現在の金利で借換えた場合のDSCRを確認しましょう。周辺の新規供給、空室率、フリーレント、保険料・固定資産税も含め、保守的な試算が重要です。
借換えの壁はリスクであると同時に、資金力のある買い手には選別投資の機会にもなります。価格だけでなく、債務と実績収益の両方を見て判断したいところです。✨