アメリカの住宅賃貸マーケットは、ここ数年、活況と低迷を繰り返しています。2020年のCOVID-19パンデミックの影響で、集合住宅業界は一時的に停滞しました。しかし、2021年には急速なインフレと世帯数の増加により、住宅の家賃は歴史的な上昇を見せ、業界は息を吹き返しました。そして2023年には、集合住宅の建設ラッシュによって、家賃の上昇は再び落ち着きを見せています。
こうした住宅賃貸マーケットの動向を把握するために、アパートメントリスト社は、様々なデータを発表しています。2020年には、全米1,000以上の地域における家賃の中央値をほぼリアルタイムで推定できる最新の賃貸モデルを導入しました。2022年には、家賃の上昇または下降を促す市場レベルの需給バランスをまとめた空室率指標を導入しました。そして今回、新たに「空室期間」と呼ばれるデータシリーズを発表しました。これは、空室になったアパートに新しい入居者が入居するまでの期間を示すものです。これらのデータ製品を組み合わせることで、常に進化を続ける集合住宅業界をより深く理解することができます。
空室期間のデータは2019年からで、全米の傾向を見ると、2つの傾向がすぐにわかります。1つ目は、空室期間には強い季節性があることです。住宅需要の高い夏には、アパートはより早く賃貸されます。しかし、引っ越しをする人が少ない冬には、空室を埋めるのに最大で1週間余分にかかることがあります。これは、同じく季節性の高い募集家賃の変化と関連しています。
2つ目の重要な傾向は、アパートの建設が急速に進んだこの3年間、空室期間が着実に増加傾向にあることです。この期間中、全米では130万戸以上のアパートが新たに建設され、さらに80万戸が現在も建設中です。そのため、住宅需要がパンデミックから回復したとしても、新しい供給がそれを上回り、アパートの入居に少し時間がかかっています。最新のデータによると、2024年11月に賃貸されたユニットの空室期間の中央値は34日で、2019年以降の他のどの11月よりも長くなっています。
空室期間が長くなると、家主や物件管理者は、新しい入居者を惹きつけるために家賃を下げるインセンティブが高まります。アパートメントリスト社のプラットフォームでは、ユニットが2週間空室になると、希望家賃が10ドル下落することがわかっています。3か月以上募集されているユニットの場合、希望家賃は50ドル以上下落します。
このように、「空室期間」は、家賃の動向を予測する上で重要な指標となります。
