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04Dec
- 駐車場に借地借家法は適用される？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は駐車場と借地借家法についての話です。「月極駐車場の賃料滞納者がいます。　電話や手紙で督促しても、反応がありません。　強制的に契約解除するには家賃滞納のように3か月ほど待って訴訟するしか解決する方法はないのでしょうか？」結論からいうと、駐車場の賃貸借契約は原則、借地借家法の適用がありませんので、一般的な駐車場の賃貸借契約を結んでいるのであれば、賃料滞納という契約違反を理由に契約解除することは可能です建物の賃貸借のように、契約解除の正当事由に「3ヶ月程度の滞納が必要」ということもありません。ただし、形式的に契約を解除しても、駐車場を占有され、実質的に使われてしまうと厄介です。なぜなら、不法占拠をされているからという理由で車両を勝手に撤去してしまうと、不法行為にあたるからです。（日本の法は自力救済を認めていません）ですから、まずは強硬に出るのではなく、使用者と接触し、話し合うところから始めてください。利用者の生活リズムに合わせて、駐車場で待機していれば、接触することは容易いはずです。任意交渉による問題解決をお勧めします。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
03Dec
- 賃貸借契約は口頭でも有効と認識していますか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は口頭での賃貸借契約についての話です。「古くからの友人のため、賃貸借の契約書を交わさず、口約束だけで物件を賃貸していました。　家賃滞納が発生したので督促をしたところ、そんな契約知らないと開き直られてしまいました。　確かに契約書が存在していないので、諦めざるをえないのでしょうか？」知人間で起こりやすい口頭での賃貸借契約によるトラブルですが、諦めてはいけません。賃貸借契約は当事者の合意のみで成立し、書面による証明を必要としない諾成契約という性質の契約です。つまり、口頭での賃貸借契約は有効なのです。しかしながら、口約束だとトラブル発生時に「言った言わないの水掛け論」になり、問題が悪化する可能性があります。トラブルが発生した際には、争点を「支払いの事実の有無」だけに絞り、交渉してください。そうすれば仮に訴訟になったとして、入金履歴を出すことによって簡単に立証できるため、裁判を優位に勧められます。基本的には口頭での賃貸借契約はしないことをお勧めします。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
02Dec
- 安否確認を怠っていませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は安否確認についての話です。「家賃滞納している入居者と全く連絡が取れなくなりました。　電話や手紙には反応がなく、勤務先も退職。　自宅に訪問すると、ポストが郵便物で溢れ、ライフライン（電気・ガス）が止まっていました。　状況証拠から夜逃げと判断し、契約解除および残置物の撤去を行ってもいいでしょうか？」このオーナー様、重要な観点が抜け落ちています。皆さんはお気づきになりますか？心配するべきは夜逃げよりも入居者の安否です。夜逃げであれば、滞納者の追跡調査を行い、滞納家賃を請求し、それと並行して新規の入居者を入れれば、問題は解決します。しかし、室内で死亡していれば、滞納家賃が回収できないだけでなく、新規入居者を募集することも困難な物件となり、オーナー様の経営計画は大きく狂います。このような場合は、警察立会いのもと、安否確認のために室内を確認するべきです。（人道的観点からも大事なことです）ただし、勝手に入ると住居侵入罪に問われる可能性がありますので、ご注意ください。また、室内を確認することによって、結果的に夜逃げかどうかの判断もできます。その上で契約解除の手続きを進めるとリスクは少ないです。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
29Nov
- 賃借人が死亡したからといって諦めていませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は賃借人の死亡についての話です。「滞納家賃を残したまま、賃借人が死亡してしまいました。　連帯保証人はいません。　息子さんがいるのは分かっているのですが、連帯保証人ではありません。　諦めるしかないのでしょうか？」さて、この場合、諦めるのは早いかもしれません。賃借人が死亡した場合の賃借権は財産権の一種として相続されます。つまり、今回の場合の賃借権は相続人である息子さんに承継します。滞納家賃も相続されるので、相続人に請求することができます。また、解約や退去時精算についても相続人に請求することができます。ただし、相続人が相続放棄をした場合については、請求することができなくなりますので、ご注意ください。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
28Nov
- 家賃保証会社に依存していませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は家賃保証会社についての話です。上手く使えば、非常にメリットのある家賃保証会社ですが、利用増加に伴い、トラブルも増加傾向にあります。例えば、家賃保証会社の倒産です。株式会社リプラス、株式会社リアルコ、株式会社ウイル賃貸保証、株式会社明幸賃貸保証、株式会社八丁堀保証、株式会社さわやか保証など大小様々な家賃保証会社倒産しています。保証会社倒産に伴って無保証状態となった入居者が家賃を滞納した場合、回収が非常に難航します。また、家賃保証会社との契約には必ず免責事項があり、思いもよらない免責によって原状回復費用や家賃滞納等が保証されないこともあります。ところで、滞納家賃や原状回復費用が保証されなかったとしても、それを賃貸管理会社が督促・回収をしてくれれば、問題はないはずです。しかし、家賃保証会社利用を必須条件についている賃貸管理会社は、実質的に家賃滞納の督促・回収を家賃保証会社にアウトソーシングしているため、督促・回収のノウハウは期待できません。（そもそも回収のノウハウがない、もしくは回収のノウハウが劣化している）したがって、家賃保証会社への依存度が高いと、家賃保証会社とのトラブルが発生した場合、泣き寝入りするしかなくなってしまいます。家賃保証会社に依存するのではなく、メリットとデメリットを見極めた上で賢く利用することをお勧めします。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
27Nov
- 原状回復費用の未精算を見逃していませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は原状回復費用の未精算についての話です。原状回復費用の根拠については東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（いわゆる東京ルール）が不動産業界の共通ルールになりつつあります。入居者はこのルール（もしくはこのルールを元にしたルール）に納得した上で賃貸借契約を結んでいるはずです。そうはいっても、賃貸経営をしていると「納得して契約したにも関わらず、原状回復費用を支払わないで逃げてしまう入居者」がどうしても出てしまいます。この行為は原状回復費用の全てをオーナー様の負担にする重大な契約違反です。ところが意外なことに、この原状回復未精算の元入居者に対し、本格的な回収に着手していないケースが多くみられます。なぜなら、売手市場である首都圏の賃貸市場では、未清算金の回収よりも新規の客付けをし、マイナス分を相殺すればいいという考え方が根強いからです。短期的に考えるのであれば、それは正しいでしょう。しかし、長期的に考えるのであれば、このような契約違反は絶対に見逃すべきではありません。なぜなら、原状回復費用未精算はオーナー様に負担を強いるだけでなく、同物件においてルールに基づいて原状回復費用を支払った他の入居者との負担の公平性を歪める行為だからです。そして、「顧客満足度を上げ、優良な入居者に長期的に入居していただく」という考え方が主流になるであろうこれからの賃貸市場では、負担の公平性を歪める行為を認めるべきではないからです。夜逃げで行方がわからなくても、住民票調査等の方法を使って追跡しましょう。転居先が分かっているのであれば、早急に連絡をし、接触を図りましょう。手紙・電話だけで埒が明かない場合は、訪問し、話し合いの上、ルールを履行させましょう。私たちは微力ながらも、より良い賃貸市場の形成の一翼を担えればと思っています。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
26Nov
- 契約更新を遅滞なく行っていますか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は契約更新についての話です。実は・・・更新料の支払義務は、法令上の根拠がないのです。そうはいっても、商慣習として、確かに根付いています。そして判例では更新料の有効性が認められています。＜同特約が消費者契約法に違反し、無効ではないかと争われた裁判＞最高裁は「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情が無い限り、消費者契約法第10条後段には該当しない」と判断した。（最判平23.7.15 判タ1361号89項）ただし、何でも間でも更新料は有効というわけではありません。一般的、以下の点を満たせば、有効とみなされます。1.当事者間の合意がある2.更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし妥当な額であるしかし、更新料の有効性が揺らぐケースがあります。それは、当事者間の合意による契約更新が行えず、契約が自動更新されてしまう場合です。この場合、借地借家法の法定更新が適用され、期間の定めのない契約に移管します。（定期借家契約を結んでいない限り）そうなってしまうと「期間の定めのない契約だから更新料は支払わない」と主張される可能性があります。実際、法定更新と更新料については、裁判でも判断が分かれている、微妙な話なのです・・・。そのようなリスクを避けるため、契約更新を遅滞無く行い、オーナー様が行使しうる正当な権利を守ってください。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
25Nov
- 無断転貸を見逃していませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は無断転貸についての話です。外国人や筋のよろしくない入居者に多い無断転貸ですが、実は転貸に気づきながらも「家賃が入金されている」という理由だけで放置しているケースが非常に多く見受けられます。しかし、無断転貸の最大のリスクは「家賃滞納等のトラブルが起きたときには請求対象者はすでに行方不明」という点です。そもそも転借人に信用力は期待できません。なぜなら、自身の信用力では物件に入居出来ない不良入居者であるため、他人の名義を借りて転借しているケースがほとんどだからです。そして、家賃の支払いは名義上の借主ではなく、実質上の借主である転借人が行っています。つまり、潜在的に家賃滞納が起こりやすい状態といえます。だから、入金されているということだけで、滞納リスクから目を背けることは得策とはいえません。私たちは無断転貸は重大な契約違反と考え、この問題の早期解決を図ります。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
22Nov
- 安易な長期分割を組んでいませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は滞納家賃の長期分割についての話です。「滞納家賃の回収に強い」と謳っている、A社という賃貸管理会社が解決できなかった案件の相談がきました。A社に依頼した時点での滞納金額は48万（家賃8万円×6か月分）でした。依頼して2週間ほどたったところで、A者の担当者から、「入居者と支払の約束が取れました！　来月から家賃に1万円ずつ上乗せして支払っていくので、もう安心です！」と報告が入り、オーナー様は非常に安心したそうです。しかし、翌月に早速支払いを不履行され、私たちに相談がきたときは滞納金額72万（家賃8万円×9か月分）でした。「？？？？？」って感じですよね(笑)この案件、A社のそもそもの間違いは「長期分割＝問題の解決」と考えていたことです。しかし、基本的には「長期分割＝問題解決の先送り」です。分割を組むとしても2～3回の分割で支払えないようであれば、支払能力はないと見なすべきです。当然ながら支払能力がない入居者に形式上、分割の支払約束を組んでも回収する前にその約束は破たんします。今回の場合、その見極めを間違い、形式上分割という形で問題を先送りにしてしまったために、滞納金額が増えるという本末転倒な事態になってしまいました。皆さんも安易な長期分割にはお気を付けください。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
21Nov
- 時効が過ぎたからといって諦めていませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は時効の援用についての話です。前回、時効の中断について話しましたが、実際には何らかの理由で時効中断の手続きをしないまま時効が過ぎてしまった案件もあるかと思います。時効が過ぎたからといって、必ずしも諦めなくてもいい場合もあります。実は時効が過ぎたからといって、自動的に債権が消滅するわけではないのです。時効は債務者が時効であることを援用する（主張する）ことによって成立するものです。ですから、時効が過ぎたからといって自動的に貸主の債権が消滅するわけでなく、時効が過ぎた後でも債務者に滞納金を請求することができます。（理屈上は裁判や支払督促を行うことさえも可能です。）ただし、あくまで債務者が時効を援用すれば、債権は消滅しますので、貸主側に不利であることに違いはありません。貸主側として取るべき手段は、時効が過ぎている案件でも話し合いの上、債務を承認させることです。債務承認については、時効中断の手続きと同じく、「支払約束の書面」や「債務の一部弁済」にて成立します。これにより、債務者は時効の援用はできなくなります。ですから時効が過ぎたからとってすぐに諦めず、債務承認をさせる方法を今一度模索してください。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪