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20Nov
- 時効を中断させていますか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は時効の中断についての話です。前回、夜逃げ案件について話しましたが、夜逃げ案件はその性質上、解決に至るまで長期間要することがあります。（住民票をしばらく異動させないこともあるため）その際、注意しなければならないのは「家賃債権の消滅時効」です。家賃債権の消滅時効は5年です。5年近く追跡している案件については、必ず時効中断の手続きを取りましょう。時効中断の手続きについては以下の方法があります。1.請求請求には「裁判上の請求」と「裁判外の請求」の2種類があります。裁判上の請求は支払督促の申し立てや訴訟の提起などを行うことです。訴えを提起した時点で時効は中断され、確定判決の後に時効は10年に伸長されます。裁判外の請求は「内容証明郵便」による請求です。裁判上の請求よりは簡単ですが、時効中断の効力は6ヶ月間しかないため、注意が必要です。2.差押え・仮差押え・仮処分確定判決があれば、差押え等を行うことができます。差押え等を行えば、上記の請求と同じく、時効が中断し、その後時効は10年に伸長されます。3.債務者の承認債務者が書面で債務を認めるか、債務を一部弁済することも時効の中断事由となります。この場合も時効が中断し、その後時効は10年に伸長されます。賃貸管理を行う上で特に重要なのは、「債務者の承認」です。裁判手続きを経なくとも、債務者と接触した際に、「口頭でなく書面で支払の約束を交わす」という当たり前のことをするだけで、時効は中断されます。逆にこのことを知らないと大きく損をする可能性がありますので、ご注意ください。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
19Nov
- 夜逃げ案件、諦めていませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は夜逃げ案件についての話です。「夜逃げをされ、前入居者が行方不明です。　滞納家賃が回収できないどころか、　原状回復費用までこちらの負担となり、非常に悔しいです。」このようなオーナー様の相談をよく受けます。賃貸経営をしていると、「夜逃げ」という問題は避けて通れないリスクです。しかしながら、夜逃げされたからといって、すぐに諦めないでください。以下のポイントで原状回復費用の回収を図りましょう。1.請求対象者の精査前入居者が行方不明であれば、他の請求対象者には全て請求していますか？保証人はもちろんのこと、借主に配偶者がいれば、この方も請求対象者になります。（民法741条.日常家事債務）まずは請求できる先を精査してください。2.所在調査そもそも前入居者は本当に行方不明ですか？まずは所在地の情報が得られる可能性がある先には全て連絡し、所在および連絡先を確認してください。また、近隣聞き込みを行うことによって、得られる情報もあります。それでも分からない場合は、住民票を取り寄せてください。契約書等により利害関係が証明できれば、貸主が前入居者の住民票を取得することができます。同じことを保証人にも行いましょう。3.接触所在が判明したら、全ての請求対象者宅へ訪問し、接触しましょう。接触し、きちんとヒアリングが行えれば、事態は大きく前進します。このように、もし夜逃げされてしまってもすぐに諦めず、地道に案件の精査・調査を行い、前入居者との接触を試みましょう。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
18Nov
- 連帯保証人と保証人の違いを把握していますか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は連帯保証人と保証人との違いについての話です。前回、保証人への督促の話をしましたが、実際に保証人に督促をすると、「まずは借主に請求してよ。」「借主には支払うお金があるはずだよ。だから借主に請求して。」などと、はぐらかされることが多いと思います。しかしながら、賃貸借契約における保証人とは一般的に「連帯保証人」です。法律用語では保証人と連帯保証人は以下の点で違いあります。1.連帯保証人には催告の抗弁権がない2.連帯保証人には検索の抗弁権がない催告の抗弁権とは、「借主が破産したり行方不明になっていないので、先に借主に請求するべき」と抗弁できる権利です。（民法452条）検索の抗弁権とは、「借主に財産や収入があることを証明するので、まず借主に請求するべき」と抗弁できる権利です。保証人は求められています。（民法453条）連帯保証人にはこれらの権利が認められていません。つまり、貸主としては借主および連帯保証人の取りやすい方に取り立てて構わないということです。残念ながら、前述のはぐらかしは法的には通用しません。法的に認められた正当な権利なので、貸主はしっかりと説明した上で自信を持って行使しましょう。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
16Nov
- 保証人に速やかに督促していますか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は保証人への督促についての話です。「月末には何とかするから待って欲しいという入居者の要望を聞き入れたのですが…　何度も不履行され、結局半年近くが過ぎてしてしまいました。　このままでは埒が明かないと思い、保証人に督促したのですが…　滞納しているなんて知らなかった！半年分の家賃なんて払えない！と逆切れされてしまいました。　どうすればいいでしょうか？」このオーナー様は、賃貸借契約における保証契約への理解が乏しかったため、問題をこじれさせてしまいました。一般的な保証契約は、金融債務の保証などに代表される「特定保証」というものです。これは貸付一回に限定した保証をするもので、保証金額が勝手に増えるということはない保証ですので、保証人としても比較的安心できるものです。一方、賃貸借契約における保証人は、特定保証ではありません。保証範囲は賃料だけでなく、原状回復費用や違約金なども含まれる幅広いもので、また保証の上限はないという非常に重い保証契約となります。ですから、保証人としては大きな不安を抱えるものとなります。それにも拘らず、保証人に対し、速やかに滞納の事実を告げないというのは、信頼関係を傷つける不義理な行為と言えます。保証人のためにも家賃滞納が発生した場合は、保証人にも速やかに督促することをお勧めします。そして、保証人を味方につけることによって、早急に家賃滞納問題を解決しましょう。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
12Nov
- 安易な法的手続きをしていませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は法的手続きについての話です。「滞納家賃の解決は当社にお任せください！　　催告から明け渡し訴訟まで代行します！　　　　　　　　　　　　　　　－○○法律事務所－」“滞納家賃”で検索すると、こんな広告を出している法律事務所のホームページが山のように出てきます。確かに法律のプロに頼れば、どんなトラブルでも解決しそうな安心感があります（＾＾）でも本当に法的手続きを利用すれば、滞納家賃の問題は解決するのでしょうか？法的手続きを取るのであれば借家法やその周辺の判例を拠り所にするのでしょう。しかし、借家法は・・・貸主はオオカミ借主はか弱いヒツジとして、借主を守るために制定された法律です。当然、貸主にとっては必ずしも有利に働きません。具体例をあげます。「建物明渡および未払家賃請求訴訟」によって滞納問題を解決しようとします。（弁護士事務所に相談に行くとよく勧められます。）この場合、問題解決までに最低でも6ヶ月～9ヶ月程度はかかります。なぜなら建物訴訟を起こす前提として、契約解除の正当事由が必要となり、家賃滞納を理由にするのであれば、信頼関係が破壊されると認められる3ヶ月程度の家賃滞納期間が必要となるからです。その上で、訴訟期間が3ヶ月から6ヶ月程度かかるからです。もちろん、この間に家賃は入ってきません。当然、弁護士費用だって掛かります。平均的な家賃の物件であれば、100万円以上の出費になります。さらに、未払家賃の請求については、債務名義（判決）を取得したとしても、差押えできる具体的な財産がなければ、ただの紙切れです。そもそも、家賃を滞納するほど経済的にひっ迫している方に、差押えできる財産は望めません。（昔のドラマのように家に押し入って、家財を持っていくような自力救済は日本の法では認められません）このようにどうしても借家法は貸主にとっては不利になりがちです・・・ですから、とりあえず法的手続きさえ行えば簡単に解決するほど、滞納問題は単純ではないのです！あらゆる手段を講じた上、やむを得ない状況での訴訟であれば、仕方ないと思います。しかし、今皆さんが訴訟を検討している案件は、本当に打つべき手を全て打ったのでしょうか？皆さんももう一度案件を見直し、任意交渉による解決の余地がないか再考することをお勧めします。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
11Nov
- 請求対象者を見逃していませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は請求対象者についての話です。「現在、夫婦で住んでいる入居者が滞納し始めました。　契約者は旦那さんですが、訪問するといつも不在で、奥さんとしか接触できません。　奥さんに事情を説明しても、契約しているのは旦那だから私は分からないと一点張り。　確かに奥さんは契約者でも保証人でも何でもありません。　そういっても旦那さんとは全く接触できず、もうすぐ3か月滞納になってしまいます。　早く解決したいのですが、どうすればいいでしょうか？」皆さんはこのオーナー様の「大きな勘違い」にお気づきになられますか？実は・・・この場合、奥さんも請求対象者なのです！奥さんは契約者でも保証人でもないのになぜでしょうか？＜日常家事債務（民法761条）＞夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方はこれによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。法律は婚姻の共同性を重視し、婚姻共同生活のための行為（日常家事）から生じた債務については夫婦に連帯責任を負わせてもよいと解釈されます。実は家賃も「日常家事債務」に含まれるのです！だから、この場合は奥さんも請求対象者。オーナ様は貸主として請求対象者を見逃さず、正当な権利を行使してください。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
08Nov
- 一方的な督促をしていませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は滞納入居者との交渉についての話です↓「家賃を滞納されたので、手紙や電話で支払うように要求した。　それでも支払われなかったので、訪問し、家賃を払うように要求した。　それでも払ってくれないので、内容証明で契約解除を通知した。　その後、支払いがないばかりか、連絡も全然連絡がつかなくなった。　いったいどうすればいいんだ？」このようなオーナー様の怒りの相談をよく受けます。大事な資産を運用しているオーナー様の視点に立てば、お怒りになるのも無理はありません。しかしながら、滞納問題を解決したいのであれば、ほんの少しだけ滞納者側の視点にも立ってましょう。「やむを得ない事情があって、家賃を滞納してしまった。　しばらくして家主が来たんだけど、こちらの事情も聞かずに家賃を払え、　払わないと契約解除するぞ、訴えるぞと全く聞く耳を持ってくれなかった。　あまりにも高圧的な態度だったんで、こっちも頭にきて・・・。」実は・・・このような理由で意固地になってしまった入居者さんは結構います。すでに家賃を払える状況になっているにも関わらず、です。前回、諦めずにまずは滞納者と接触しましょうと述べました。しかし、せっかく入居者と接触しても、上記のように滞納者を一方的に追い込むような交渉をするようでは、問題が深刻化するだけです。訪問することの目的はあくまで滞納家賃を集金することです！決して、脅したり、喧嘩をしたり、入居者を追い込むことではありません。しかし、このような簡単なことを履き違えてしまう方が多いのです。滞納するには何かしらの理由や経緯があります。まずはカウンセリングを行い、滞納者の状況を把握しましょう。状況を把握したら、①支払いを正常化させるのか、明渡・退去交渉に入るのかという交渉の方向性の決定②一括か分割かという支払方法の選択を行い、その場で結論を出します。どのような理由があったとしても、家賃は払わなければならないものです。ですから、その点を理解させ、迅速に結論を出すこと貸主だけでなく、入居者にとってもメリットがある話です。カウンセリングによって入居者の状況を把握し、適切な提案を行うことによって、問題解決の方向に誘導しましょう。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
07Nov
- 家賃滞納者との接触を諦めていませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は家賃滞納者との接触についての話です。前回、家賃滞納者を放置してはいけないと述べましたが、賃貸経営を行っていると「電話や手紙を送っても連絡がつかない」「訪問すると住んでる形跡はあるが、いつも留守」などと「住んでいるはずなのに滞納者と接触できない」ということに悩まされることが多いと思います。こうなってしまうと住んでいる形跡がある以上、カギを開けることも出来ず、何もできないまま滞納額だけが増えていくということになってしまいます。本当にもう打つ手はないのでしょうか？いいえ。住んでいる形跡があるのであれば、絶対に接触できます！諦めずに接触を試みることです。例えば、訪問時間帯を工夫してみましょう。昼間の仕事をしている入居者であれば、21時以降の時間帯に訪問すれば接触率は上がります。なぜなら、家賃滞納者の多くは他の借金を抱えており、貸金業法の規制で金融業者が督促ができない21時以降に帰宅するケースが多いからです。（無借金で家賃だけ滞納しているケースは稀）滞納家賃は貸金業法の対象ではありませんから、深夜でなければ21時以降に訪問しても問題ありません。「営業時間外なので、その時間はちょっと・・・」と考える方もいるかもしれません。確かに何のトラブルも発生していない、通常案件の対応であれば、それでいいと思います。しかし、家賃を滞納し、連絡もつかず、接触も出来ない時点で、この案件は例外案件です。例外案件を他の通常案件と同じ括りで考え、解決の選択肢を減らしてしまうことは得策ではありません。例外案件は例外案件なりの対応をお勧めします。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
05Nov
- 家賃滞納の常習者を放置していませんか？
  こんにちは、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、今回は家賃滞納の常習者についての話です。以下のような相談がありました↓「現在、1ヶ月分の家賃を滞納している入居者がいます。　2か月～3か月滞納になることもしばしばありますが、　しばらくするとまとめて支払ってきます。　しかし、また1ヶ月分の家賃を滞納するということの繰り返しで、　常に1ヶ月分以上の家賃を滞納しているという状態です。　このような悪質な入居者であれば、建物明渡訴訟は可能でしょうか。」このような家賃滞納の常習者に悩まされているオーナー様は多いと思います。しかし、大抵の場合は泣き寝入りしてしまいます。なぜなら建物明渡訴訟を起こそうと思っても、1ヶ月程度の滞納では契約を解除するに十分な滞納期間と認められないからです。（裁判所は滞納頻度ではなく、滞納期間で判断します。）こうなると貸主側は「打つ手がない」と泣き寝入りし、放置してしまうことが多いのです。しかし・・・裁判所が認めなくても、オーナー様にとって悪質な入居者であることは間違いありません。絶対に放置するのはやめましょう！！明渡訴訟が出来なくても、まだ任意交渉にて問題を解決する道が残っています。まずは、滞納している理由や背景を細かくヒアリングしましょう。もし、一時的な理由で滞納していただけであれば、短期間での分割で支払いが正常化する可能性が高く、継続入居も可能かと思います。しかし、ほとんどの場合は収入減や失業など家賃と収入とのミスマッチが原因となる恒常的な理由です。この場合、ただちに退去交渉に移るべきです。もちろん、退去交渉といっても一方的に責め立てるようではいけません。滞納の原因が家賃と収入のミスマッチであれば、適正家賃物件への借り換えは入居者にもメリットがあることです。その点を理解させ、任意退去に誘導することがポイントです。厄介な問題でも放置せずに一つ一つ丁寧に解決していくことが、安定経営につながりますよ(^ ^)≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪
24Oct
- オーナー様の不動産トラブルを解決し、利益最大化を実現します！
  はじめまして、不動産賃貸管理のトラブルシューターこと、株式会社ATMSのプロパティマネージャー虎震秀太です♪さて、私たちは不動産賃貸管理を物件の見回りや清掃をするだけの“いわゆる管理人さんの仕事”とは考えていません。不動産賃貸管理を「不動産の賃貸経営」と考え、オーナー様の資産を守り、高い運用益を提供することを業務の目的として、不動産の運用・管理を行うことが本質的なプロパティマネジメントと考えます。そして、不動産賃貸経営には様々なトラブルが潜んでいます。以下は私たちに相談が寄せられる典型的な不動産トラブルです。・家賃の長期滞納者がいる。・断続的に滞納をする不良入居者がいる。・転貸など重大な契約違反をしている入居者がいる。・立替に伴う立退きの問題で揉めている。・建物明渡訴訟を検討しているが、費用面で悩んでいる。・契約更新料の支払いをしてこない入居者がいる。・退去時の原状回復費等が未払いの元入居者がいる。・夜逃げをされ、行方がわからない元入居者がいる。・保証会社で免責になった案件がある。・空室がなかなか埋まらない物件がある。本来、不動産賃貸管理会社はこのようなトラブルが起きた時にこそオーナー様の代理人として、トラブル解決に尽力するべきです。しかしながら、現実はどうでしょうか？家賃滞納や契約違反などの重大な不動産トラブルが発生しても放置、費用対効果を考えない安易な建物明渡訴訟、利益にならない小規模オーナーへのぞんざいな対応など本来の姿とはかけ離れた対応をする業者が横行しています。私たちはこのような「不動産業界の常識」へ真っ向から挑みます！家賃滞納や立退きなどの複雑な不動産トラブルでも正面から向き合い、問題解決を図り、オーナー様の安心の不動産賃貸経営を実現します。この点が一般的な不動産賃貸管理会社と大きく異なる点です。当社には不動産のプロフェッショナルであるプロパティマネージャーはもちろんのこと、ファイナンシャルプランナー、家賃保証会社やサービサー（債権回収会社）出身者などの各種専門家が在籍しており、これらのスタッフが提携弁護士と連携しながら業務を進めるため、複雑な問題でも解決することができるのです。不動産トラブルでお悩みのオーナー様は是非当社のサービスをご利用ください。当事者意識を持って親身になってご相談に乗らせていただきます。≫≫≫家賃滞納や建物明渡、退去時費用未精算等の不動産トラブルの相談はコチラ≪≪≪

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